Registrar un inmueble en Colombia tiene dos cobros: el impuesto de registro del departamento (entre 0,5 % y 1 % del valor; 1 % en Bogotá y Cundinamarca) y los derechos de registro de la ORIP, que la SNR fija en 2026 en 9,11 por mil hasta $192.778.606. Una compraventa de $180.000.000 en Bogotá paga unos $3,5 millones.
Muchos compradores de vivienda llegan al cierre sin saber exactamente cuánto deben reservar para los costos de registro. Este rubro suele ser el que más sorprende en el momento del desembolso. Aquí encontrará las tarifas exactas de 2026, las fórmulas para calcularlas y los pasos para pagar en línea.
SNR y ORIP: ¿quién hace qué?
Es común confundirlos. La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) es el organismo de control que supervisa tanto a las notarías como a las Oficinas de Registro. La ORIP (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos) es la entidad operativa que inscribe los actos en el folio de matrícula inmobiliaria de cada inmueble. Cada círculo registral tiene su propia ORIP: Bogotá tiene la ORIP de Bogotá, Medellín la de Antioquia, etc.
Cuando usted paga “el registro”, está pagando los derechos que cobra la ORIP de su municipio. La SNR fija esas tarifas cada año por resolución, igual en todo el país. El impuesto de registro, en cambio, es un tributo del departamento: lo fija la asamblea dentro del rango de la ley y hay que pagarlo antes de radicar, porque la ORIP no inscribe sin el recibo (art. 228 de la Ley 223 de 1995).
Qué actos generan pago en la ORIP
| Acto | ¿Genera impuesto de registro? | ¿Genera derechos de la ORIP? |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa | Sí (0,5 %-1 % del valor) | Sí (por rangos de cuantía) |
| Constitución de hipoteca | Sí (sobre el valor de la hipoteca) | Sí (con descuento si es crédito de vivienda) |
| Cancelación de hipoteca | Sí | Sí: por el valor de la constitución; si era un crédito de vivienda, como acto sin cuantía ($29.500) |
| Escritura de sucesión | Sí (0,5 %-1 % del valor adjudicado) | Sí (por rangos de cuantía) |
| Certificado de libertad y tradición | No | No: precio fijo de $23.000 en línea o $24.300 en ventanilla |
| Escritura de donación | Sí (0,5 %-1 % del valor) | Sí (por rangos de cuantía) |
Tarifas ORIP 2026: impuesto de registro y derechos de registro
El impuesto lo regula la Ley 223 de 1995 (arts. 226 a 236) y los derechos de la ORIP, la resolución anual de la SNR, que en 2026 rige desde el 2 de febrero:
| Concepto | Tarifa 2026 | Base legal |
|---|---|---|
| Impuesto de registro (actos con cuantía en la ORIP) | Entre 0,5 % y 1 %, según el departamento | Ley 223/1995 art. 230 |
| Derechos de registro, actos con cuantía | $53.100 hasta $12.852.101; 9,11 por mil hasta $192.778.606; 11,31 por mil hasta $334.149.656; 12,60 por mil hasta $494.798.857; 13,33 por mil por encima | Resolución SNR 2026 |
| Derechos de registro, actos sin cuantía | $29.500 por acto | Resolución SNR 2026 |
| Certificado de libertad y tradición | $23.000 en línea; $24.300 en ventanilla | Resolución SNR 2026 |
| Calificación (si el documento regresa con error) | Sin costo adicional si es error de la ORIP | Ley 1579/2012 |
El impuesto de registro recae sobre el valor que figura en la escritura: en las compraventas, el precio pactado; en las hipotecas, el monto del crédito. Pero en inmuebles la base nunca puede ser inferior al avalúo catastral (art. 229 de la Ley 223), y los derechos de la ORIP también se liquidan sobre el avalúo si el precio declarado es menor. A los derechos se suma un 2 % de sistematización.
Fórmula para calcular el costo de registro
La fórmula es sencilla:
Costo total registro = (Valor × tarifa del impuesto departamental) + (Valor × tarifa por mil de la ORIP × 1,02)
Caso Ana: compra un apartamento en Bogotá por $180.000.000, por encima del avalúo catastral.
- Impuesto de registro (1 % en Bogotá): $180.000.000 × 0,01 = $1.800.000
- Derechos de la ORIP: $180.000.000 × 9,11 por mil = $1.639.800, más el 2 % ($32.796) = $1.672.600
- Certificado de libertad en línea (verificación posterior): $23.000
- Total: $3.495.600. En un departamento con tarifa del 0,5 %, el impuesto bajaría a $900.000.
Sumado a los honorarios notariales (escritura de compraventa) y demás gastos de cierre, en Bogotá solo el registro ya se acerca al 2 % del precio; por ley, el impuesto de registro lo pagan comprador y vendedor por partes iguales, salvo que pacten otra cosa.
Cómo pagar el registro en línea
La vía más usada es la Radicación Electrónica (REL) de la Superintendencia de Notariado y Registro: la notaría que otorgó la escritura la envía a la ORIP y liquida allí los derechos y el impuesto. El proceso es:
- Al firmar la escritura, pregunte si la notaría presta el servicio de radicación electrónica.
- La notaría liquida el impuesto de registro y los derechos de la ORIP del círculo donde está el inmueble.
- Usted paga esa liquidación en la notaría o por el medio que le indiquen.
- La notaría radica la escritura en la ORIP y le entrega el número de radicado.
- Si radica por su cuenta, hágalo en la ORIP del círculo del inmueble, con el recibo del impuesto pagado en la gobernación.
El plazo de inscripción es el mismo por cualquier vía: 5 días hábiles desde la radicación (art. 27 de la Ley 1579 de 2012), salvo que la ORIP devuelva el documento.
Errores y rechazos en la ORIP: qué pasa
La ORIP puede rechazar o devolver (“calificar negativamente”) un documento por defectos formales: escritura sin firma del notario, matrícula incorrecta, valor del acto sin declarar, inconsistencias entre el acto y el folio existente. Cuando esto ocurre:
- La ORIP emite una nota de devolución explicando el defecto.
- Se corrige el error (a veces requiere acta de corrección notarial) y se vuelve a radicar.
- No se cobra nueva anotación si el defecto fue de la ORIP.
- Si el defecto es del notario o del documento, puede haber costos adicionales de escritura de corrección.
Exenciones y descuentos: cuándo se paga menos
Algunas reglas de la Ley 223 de 1995 y de la resolución de la SNR bajan el impuesto o los derechos. Conocerlas puede representar un ahorro grande:
| Acto | Qué se paga | Base legal |
|---|---|---|
| Vivienda de interés prioritario (VIP) | Derechos de la ORIP: no se causan | Resolución SNR 2026, art. 23 |
| Compra de VIS con subsidio estatal | Derechos de la ORIP a mitad de tarifa (hasta 135 SMMLV, o 150 en las aglomeraciones) | Resolución SNR 2026, art. 17 |
| Transferencia de bienes a patrimonios autónomos de fiducia | Sí (0,5 %-1 %) | En general gravada |
| Cancelación de hipoteca de un crédito de vivienda | Derechos de la ORIP como acto sin cuantía ($29.500); las demás cancelaciones pagan por el valor de la hipoteca | Resolución SNR 2026, arts. 9 y 20 |
| Hipoteca por crédito de vivienda | Derechos de la ORIP al 70 % (40 % en VIS no subsidiable, 10 % en VIS subsidiable) | Resolución SNR 2026, art. 20 |
| Sucesiones por causa de muerte | Sí (0,5 %-1 % del valor adjudicado) | Ley 223/1995 |
| Actos entre entidades públicas y particulares | El impuesto se liquida sobre el 50 % del valor | Ley 223/1995, art. 229 |
Consulte siempre la tarifa actualizada en la SNR (supernotariado.gov.co) antes de hacer la transacción, ya que las tarifas se actualizan cada año por resolución.
Cómo distribuyen comprador y vendedor los costos de registro
Para el impuesto de registro la ley sí da una regla: los particulares que contratan lo pagan por partes iguales, salvo que pacten otra cosa (art. 227 de la Ley 223 de 1995). Para el resto manda lo que diga la promesa de compraventa:
- Impuesto de registro (0,5 %-1 %): por partes iguales entre comprador y vendedor, salvo pacto distinto en la escritura.
- Gastos notariales de escritura: también se dividen en partes iguales salvo pacto en contrario.
- Retención en la fuente (1 % del valor de venta): la paga el vendedor, no el comprador.
- Impuesto de ganancia ocasional: si el vendedor tuvo utilidad, lo paga él en su declaración de renta DIAN.
- Impuesto de registro de hipoteca: lo paga el comprador (deudor hipotecario), puesto que es quien constituye la garantía.
Preguntas frecuentes sobre el costo de registro SNR
¿Cuánto cuesta registrar un inmueble en Colombia?
Son dos cobros: el impuesto de registro del departamento (0,5 % a 1 % del valor; 1 % en Bogotá) y los derechos de la ORIP (9,11 por mil hasta $192.778.606, más el 2 % de sistematización). Para un apartamento de $180.000.000 en Bogotá suman unos $3.472.600. A eso súmele el certificado de libertad ($23.000 en línea) si quiere verificar que el registro quedó correcto. Los honorarios notariales (escritura) son un costo aparte.
¿Se puede pagar el registro en línea?
Sí, a través de la notaría: con la Radicación Electrónica (REL) de la Superintendencia de Notariado y Registro, la notaría que otorgó la escritura liquida el impuesto y los derechos, recibe el pago y radica en la ORIP. Si su notaría no presta el servicio, la radicación se hace en la ORIP del círculo del inmueble.
¿Cuánto tarda el registro?
Una vez radicado y pagado, la ORIP tiene un máximo de 5 días hábiles para inscribir el acto, y 5 más si el documento afecta a más de diez inmuebles (artículo 27 de la Ley 1579 de 2012). Si el documento tiene errores, la ORIP lo devuelve con una nota y el plazo corre de nuevo al radicarlo corregido. Con el número de radicado puede preguntar por el estado del trámite en la ORIP.
¿Se puede registrar en cualquier ORIP del país?
No. Cada inmueble está inscrito en la ORIP del círculo registral donde está ubicado. No puede registrar un inmueble de Cali en la ORIP de Bogotá. El número de matrícula inmobiliaria indica el círculo registral: los primeros dígitos identifican la ciudad o municipio.
¿Se puede registrar un acto sin escritura pública?
Para transferencia de propiedad inmobiliaria, la escritura pública es obligatoria (art. 1857 CC). Sin embargo, algunas anotaciones se hacen sin escritura: órdenes judiciales de embargo, afectación a vivienda familiar, inscripción de demandas. Si no tienen cuantía, pagan los derechos de un acto sin cuantía ($29.500 en 2026); algunas, como las medidas cautelares que ordenan ciertas autoridades, están exentas.
Consulte más información en el pilar de Notarías y Registro. También le puede interesar cómo obtener el certificado de libertad y tradición y los costos de escritura de hipoteca. Consultas sobre tarifas: supernotariado.gov.co.
Actualizado el 15 de octubre de 2026
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