Los programas de vivienda en Colombia en 2026 incluyen el crédito hipotecario del FNA —con financiación del 100% para primera vivienda VIS o VIP desde el segundo semestre—, subsidios de las cajas de compensación familiar, créditos hipotecarios bancarios y arrendamiento subsidiado. El tope para vivienda VIS es $262.635.750 (150 SMMLV) y para VIP $122.421.000 (70 SMMLV en ciudades grandes). Mi Casa Ya no tiene nuevos cupos en 2026.
Acceder a vivienda propia en Colombia requiere conocer qué programas existen, a cuáles puede aplicar según sus ingresos y cómo funciona cada trámite. Este portal reúne las guías completas sobre el FNA, subsidios, crédito hipotecario, notaría y todos los procesos relacionados con la compra, arrendamiento y defensa del derecho a vivienda en Colombia.
El FNA en 2026: financiación del 100% para primera vivienda
El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) es la entidad pública de crédito hipotecario más importante de Colombia. En 2026 introdujo un cambio histórico: la financiación del 100% del valor para quien compre su primera vivienda VIS o VIP, sin cuota inicial. El programa opera desde el segundo semestre de 2026.
Las tasas del FNA en 2026 son:
| Tipo de vivienda | Tasa base | Tasa Social (≤2 SMMLV) | Tasa efectiva aproximada |
|---|---|---|---|
| VIP (hasta $122.4M) | UVR + 0% | UVR + 0% | ≈5,3% EA |
| VIS (hasta $262.6M) | UVR + 2% | 7% EA | ≈7,3% EA / 7% EA |
| No VIS (libre) | Desde 9,3% EA | — | Desde 9,3% EA |
| Vivienda usada | Desde 9,5% EA | — | 90% financiación máx. |
Además, el programa Generación FNA ofrece una reducción de 50 puntos básicos a afiliados que se vincularon antes de los 29 años y radican el crédito antes de los 30. El plazo máximo es 30 años. El FNA también administra las cesantías de los afiliados y permite usarlas como parte de la financiación.
Mi Casa Ya 2026: sin nuevos cupos disponibles
Mi Casa Ya era el programa de subsidio a la tasa de interés para adquisición de vivienda nueva VIS y VIP, administrado por el Ministerio de Vivienda. En 2026 el programa no tiene nuevos cupos: el Gobierno Nacional congeló las asignaciones mientras evalúa la política habitacional.
Los hogares que ya tenían subsidio asignado de Mi Casa Ya antes del congelamiento continúan con sus beneficios. Para nuevas solicitudes, las familias con Sisbén A y B deben orientarse al FNA, las cajas de compensación o los subsidios del Fondo Nacional de Vivienda (FONVIVIENDA). El Ministerio de Vivienda informa novedades en minvivienda.gov.co.
VIS y VIP: topes 2026 y quién puede acceder
La Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) son categorías legales que determinan a qué subsidios y créditos especiales puede acceder un comprador:
| Categoría | Tope 2026 | SMMLV equivalente | Ingresos máx. hogar |
|---|---|---|---|
| VIP | $122.421.000 | 70 SMMLV | Hasta 2 SMMLV |
| VIS | $262.635.750 | 150 SMMLV | Hasta 4 SMMLV |
| No VIS | Sin límite | — | Sin restricción |
El Sisbén no es requisito obligatorio para acceder a vivienda VIS o VIP a través del FNA, pero sí lo es para los subsidios del gobierno nacional. El FNA evalúa principalmente capacidad de pago, estabilidad laboral y no tener vivienda propia registrada en ninguna part del país.
Subsidio de vivienda de las cajas de compensación
Las cajas de compensación familiar (Compensar, Colsubsidio, Comfama, Comfenalco, entre otras) otorgan subsidios directos para compra de vivienda nueva o usada a sus afiliados. Los montos varían según la caja y el estrato del beneficiario, pero suelen oscilar entre 10 y 30 SMMLV ($14.235.000 a $42.705.000 en 2026).
El subsidio de la caja se puede combinar con el crédito del FNA o de la banca hipotecaria, lo que permite reducir el monto financiado y la cuota mensual. El requisito general es estar afiliado a la caja con al menos seis meses de aportes continuos.
Trámites notariales y de registro para compra de vivienda
La compra de vivienda en Colombia implica tres trámites esenciales en notaria y registro público:
- Promesa de compraventa: contrato inicial entre comprador y vendedor. No siempre requiere notaria pero debe ser preciso en precio, plazos y condiciones.
- Escritura pública: instrumento definitivo de transferencia de propiedad. Se firma ante notaria y se eleva a escritura pública. El costo depende del valor de la propiedad (entre el 0,27% y el 0,35% del valor).
- Registro en Oficina de Instrumentos Públicos: inscripción de la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria. Sin este paso, la propiedad no está legalmente a nombre del comprador. El registro cuesta el 0,5% del valor registrado.
Antes de firmar cualquier promesa, es imprescindible consultar el certificado de libertad y tradición del inmueble en la Superintendencia de Notariado y Registro para verificar que no tiene embargos, hipotecas ni limitaciones al dominio.
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¿Qué program de vivienda conviene más en 2026 si gano 2 SMMLV?
Con ingresos de hasta 2 SMMLV ($2.847.000 en 2026), la mejor opción es el FNA con Tasa Social: 7% EA para VIS y UVR + 0% para VIP. Si está afiliado a una caja de compensación, puede combinar el crédito FNA con el subsidio de la caja para reducir el monto financiado. Mi Casa Ya no tiene nuevos cupos en 2026. El primer paso es verificar si su empleador está vinculado al FNA o si puede afiliarse por AVC.
¿Cuánto cuesta el crédito hipotecario del FNA?
El crédito hipotecario FNA para VIS comienza desde el 7% EA con la Tasa Social (para ingresos hasta 2 SMMLV) y desde UVR + 2% (aproximadamente 7,3% EA) para ingresos mayores. Para VIP, la tasa base es UVR + 0% (≈5,3% EA). El plazo máximo es 30 años. Una vivienda VIS de $150.000.000 con Tasa Social del 7% EA a 20 años tiene cuota mensual de aproximadamente $1.163.000.
¿Cuál es la diferencia entre VIS y VIP?
La VIP (Vivienda de Interés Prioritario) es la categoría más baja y tiene el tope más bajo ($122.421.000, equivalente a 70 SMMLV). Va dirigida a hogares con ingresos hasta 2 SMMLV. La VIS (Vivienda de Interés Social) cubre un rango mayor: hasta $262.635.750 (150 SMMLV) y aplica para hogares con ingresos hasta 4 SMMLV. La diferencia práctica es que la VIP tiene la tasa más baja (UVR + 0%) y los subsidios más generosos del Estado.
Subsidio mejoramiento de vivienda
Hasta 25 SMMLV para arreglar techo, baño o ampliar su casa propia. Sin comprar.
Subsidio vivienda rural (VISR)
Hasta 70 SMMLV para construir casa en vereda o corregimiento. Banco Agrario.
Subsidio vivienda mujer cabeza de familia
Priorización legal en asignación de subsidios VIS. Hasta 30 SMMLV.
Subsidio distrital que complementa el nacional para VIS y VIP en Medellín.
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Subsidio vivienda víctimas del conflicto
Hasta vivienda gratuita VIP para hogares desplazados. Priorización máxima.
Subsidio distrital hasta 4 SMMLV para compradores en Bogotá. Complementa el subsidio nacional.
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