El impuesto predial es el tributo anual que pagan los propietarios de bienes inmuebles al municipio donde está ubicado el predio. En Colombia se calcula aplicando una tarifa de millaje (entre 1‰ y 33‰) sobre el avalúo catastral oficial. En 2026, Bogotá, Medellín, Cali y la mayoría de ciudades grandes ofrecen descuentos de hasta el 10% por pago anticipado. El plazo exacto y la tarifa aplicable se consultan en la Secretaría de Hacienda de cada municipio.
El predial es la principal fuente de recursos propios de los municipios colombianos. Su recaudo financia servicios públicos, mantenimiento vial, parques y equipamientos locales. Está regulado por la Ley 44 de 1990, la Ley 1450 de 2011 y la Ley 1955 de 2019 (Plan Nacional de Desarrollo), que fijaron los topes mínimos y máximos de tarifas y los criterios de avalúo catastral. En 2026, los municipios con catastro actualizado al nuevo modelo multipropósito aplican avalúos más cercanos al valor de mercado, aunque con el tope legal de no incrementar el predial más del 25% respecto al año anterior.
Cómo se calcula el impuesto predial en Colombia
La fórmula básica es:
Predial = Avalúo catastral × Tarifa de millaje
Donde la tarifa de millaje (expresada en tantos por mil: ‰) depende del uso del predio, el estrato socioeconómico y el área construida. Las tarifas son fijadas por el Concejo Municipal dentro de los rangos establecidos por la ley nacional. A mayor estrato y mayor uso comercial, mayor la tarifa.
| Uso del predio | Tarifa mínima (ley) | Tarifa máxima (ley) |
|---|---|---|
| Residencial estrato 1 y 2 (VIS/VIP) | 1‰ | 3,3‰ |
| Residencial estrato 3 y 4 | 3‰ | 7‰ |
| Residencial estrato 5 y 6 | 5‰ | 16‰ |
| Comercial y de servicios | 5‰ | 16‰ |
| Industrial | 5‰ | 16‰ |
| Grandes superficies (más de 1.000 m²) | 10‰ | 33‰ |
| Lotes sin construir en suelo urbano | 3‰ | 33‰ |
| Rural agropecuario | 1‰ | 4‰ |
Tarifas por ciudad en 2026: Bogotá, Medellín y Cali
Cada municipio adopta sus tarifas dentro de esos rangos mediante acuerdo del Concejo. Estas son las tarifas residenciales representativas para 2026 en las tres ciudades principales (verifique la tarifa exacta en la Secretaría de Hacienda de su municipio):
| Ciudad | Estrato 1–2 | Estrato 3–4 | Estrato 5–6 | Descuento pronto pago |
|---|---|---|---|---|
| Bogotá D.C. | 1–2‰ | 5–7‰ | 9,6–11‰ | 10% (hasta fecha límite 1er semestre) |
| Medellín | 2–3‰ | 5–6‰ | 9–12‰ | 10% (primer bimestre del año) |
| Cali | 2‰ | 5‰ | 10‰ | Varía según acuerdo distrital 2026 |
Ejemplo trabajado: calcular el predial en Bogotá
Camila tiene un apartamento estrato 4 en Bogotá con avalúo catastral de $180.000.000. La tarifa distrital para estrato 4 es del 7‰ (0,007). El cálculo:
- Predial base: $180.000.000 × 0,007 = $1.260.000
- Si paga antes de la fecha de descuento (10% sobre el total): $1.260.000 × 0,90 = $1.134.000
- Sobretasa ambiental (~9% del predial base): ~$113.400
- Total aproximado con descuento y sobretasa: ~$1.247.400
El recibo oficial de la SHD incluye ya todos los componentes desglosados (predial base + sobretasa ambiental), por lo que no tiene que hacer el cálculo manual. El ejemplo sirve para validar que el recibo no tenga errores.
¿Qué es el avalúo catastral y cómo se actualiza?
El avalúo catastral es la valoración oficial del predio asignada por el IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi) o por el catastro distrital en Bogotá (UAECD), Medellín (Catastro Municipal) y Cali. Es el valor que sirve de base para calcular el predial y generalmente es inferior al valor comercial del inmueble.
La Ley 1955 de 2019 ordenó actualizar los avalúos de todos los municipios mediante el catastro multipropósito. En municipios donde se actualizó el catastro de forma significativa, la ley obliga a no incrementar el predial más del 25% respecto al año anterior. Si cree que su avalúo está sobreestimado, puede interponer recurso de reconsideración ante el IGAC dentro de los 5 días hábiles siguientes a la notificación.
Dónde pagar el predial en Colombia
Cada municipio tiene su propio portal de recaudo. Los canales más comunes:
| Ciudad | Portal en línea | Canal presencial |
|---|---|---|
| Bogotá D.C. | shd.bogota.gov.co | SuperCADEs, bancos autorizados |
| Medellín | Portal Alcaldía de Medellín (medellin.gov.co) | Puntos de atención DAP, bancos |
| Cali | hacienda.cali.gov.co | Oficinas de recaudo municipal |
| Barranquilla | Portal Hacienda Barranquilla | Tesorería Distrital, bancos |
| Municipios pequeños | Secretaría de Hacienda municipal | Presencial en la Alcaldía |
La mayoría de bancos (Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá, BBVA, Banco Popular) permiten pagar el predial por PSE, cajero automático o en sucursal física con el recibo impreso o el número de chip catastral.
Histórico del impuesto predial en Colombia
La Ley 44 de 1990 creó el marco moderno del predial en Colombia. Los cambios principales desde entonces:
- 1990–2010: Tarifas fijas, avalúos estáticos. Muchos municipios rezagados en actualización catastral. El predial real era bajo en proporción al valor comercial.
- 2011 (Ley 1450): Obligación de actualizar avalúos cada 5 años. Incorporación de la sobretasa ambiental destinada a las Corporaciones Autónomas Regionales.
- 2019 (Ley 1955): Catastro multipropósito: integración de datos territoriales, actualización masiva y fin del rezago catastral. Primeros municipios piloto en Cundinamarca y Antioquia.
- 2022–2026: Expansión del catastro multipropósito. En municipios actualizados, los avalúos se acercaron al valor comercial, subiendo el predial pero con el tope del 25% de incremento anual.
¿Qué pasa si no paga el predial a tiempo?
El impuesto predial no pagado genera intereses de mora equivalentes a la tasa de usura vigente certificada por la Superintendencia Financiera, más posibles sanciones por no declarar en municipios que exigen declaración anual. Si la deuda acumula varios años, el municipio puede iniciar proceso de cobro coactivo, que puede derivar en embargo del inmueble. El plazo de prescripción de la obligación tributaria territorial es de 5 años desde la exigibilidad. Si tiene deudas acumuladas, contacte la Secretaría de Hacienda para negociar un acuerdo de pago fraccionado.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto predial
¿Cuándo se paga el predial en Colombia?
Cada municipio define su propio calendario de vencimientos mediante decreto anual. En Bogotá y la mayoría de ciudades grandes, el primer plazo con descuento vence entre enero y marzo, y el segundo plazo sin descuento entre junio y agosto. Algunos municipios permiten pago en cuotas bimestrales durante todo el año. Consulte la fecha exacta en la Secretaría de Hacienda de su municipio o en el portal de recaudo al inicio del año.
¿Hay descuentos por pago anticipado?
Sí. La mayoría de municipios grandes ofrecen descuentos del 5% al 10% para quienes pagan en el primer período (típicamente enero–marzo). En Bogotá el descuento es del 10% para el primer vencimiento. Algunos municipios tienen descuentos adicionales para adultos mayores, personas con discapacidad o propietarios de vivienda VIS con Sisbén A o B. Consulte las condiciones en el portal de hacienda de su municipio.
¿Se puede pagar el predial con tarjeta de crédito?
Depende del municipio y el banco. Bogotá acepta tarjetas de crédito y débito a través del portal de la SHD y de los bancos autorizados. Medellín y Cali también lo permiten en sus portales digitales. Al pagar con tarjeta, el municipio recibe el pago completo al contado. La posible comisión de avance o cuota extra es del banco emisor de su tarjeta, no del municipio.
¿Qué hago si no tengo el recibo del predial?
No necesita el recibo físico para pagar. Con el número de chip catastral o matrícula catastral del inmueble (que aparece en la escritura pública o en el IGAC), puede generar el recibo en línea desde el portal de la Secretaría de Hacienda de su municipio. Si no conoce el número catastral, busquelo con la dirección del predio en igac.gov.co o llame a la línea de atención.
¿Pueden embargar el inmueble por deuda de predial?
Sí. La deuda de predial es una obligación tributaria a favor del municipio, y los entes territoriales tienen facultades de cobro coactivo. El proceso inicia con mandamiento de pago, sigue con embargo del bien registrado en la SNR y puede llegar a remate en subasta pública. Antes de eso, el municipio notifica al propietario y le da oportunidades de acuerdo de pago. Si tiene deudas de varios años, contacte la Secretaría de Hacienda para negociar un acuerdo de pago fraccionado y evitar el cobro coactivo.
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