VIS VIP Colombia 2026: topes, diferencias y subsidios
La Vivienda de Interés Social (VIS) tiene un tope de 135 SMMLV ($236.372.175) en la mayoría de municipios y de 150 SMMLV ($262.635.750) en las ocho ciudades con más de un millón de habitantes. La Vivienda de Interés Prioritario (VIP) no supera los 90 SMMLV ($157.581.450). Ambas acceden a subsidios del SFV de cajas de compensación y al crédito del Fondo Nacional del Ahorro en 2026. Los topes se calculan con el SMMLV de $1.750.905 vigente desde el 1 de enero de 2026.
En Colombia, que una vivienda sea VIS o VIP no es un capricho del constructor: es una clasificación legal establecida por el Ministerio de Vivienda que determina el precio máximo, los subsidios a los que puede acceder el comprador y las condiciones del crédito hipotecario. Conocerla bien le puede ahorrar tiempo y plata en el proceso de compra.
¿Qué es una Vivienda de Interés Social (VIS)?
La Vivienda de Interés Social (VIS) es una categoría legal de la Ley 388 de 1997 y sus modificaciones que establece un tope máximo de precio para garantizar acceso a vivienda subsidiada para hogares de ingresos medios-bajos. El tope se expresa en SMMLV para que se actualice automáticamente cada año con el salario mínimo.
Una vivienda VIS puede ser apartamento o casa, nueva o usada. El tope aplica sobre el precio total de venta, incluidos acabados, parqueadero y cuota de administración del primer mes. Si el precio total supera el tope, la vivienda deja de ser VIS aunque el constructor así la haya denominado en su publicidad.
¿Qué es una Vivienda de Interés Prioritario (VIP)?
La VIP es la categoría de menor precio dentro de las viviendas subsidiadas: su tope es 90 SMMLV ($157.581.450 en 2026), frente a los 135-150 SMMLV de la VIS. Fue creada para atender a los hogares de menores ingresos —generalmente en estratos 1 y 2— que no podían acceder ni siquiera a VIS.
La VIP suele ser financiada con los subsidios más altos del SFV (hasta 30 SMMLV = $52,5 millones). En muchos proyectos el gobierno garantiza suelo urbanizable con condiciones especiales para que los constructores puedan ofrecer estas unidades. En ciudades como Bogotá, la mayoría de VIP se construye en localidades periféricas (Bosa, Ciudad Bolívar, Usme) o municipios vecinos como Soacha.
VIS vs VIP en 2026: tabla comparativa completa
| Característica | VIS general | VIS grandes ciudades | VIP |
|---|---|---|---|
| Tope de precio 2026 | $236.372.175 (135 SMMLV) | $262.635.750 (150 SMMLV) | $157.581.450 (90 SMMLV) |
| Ciudades aplicables | Municipios con <1M hab. | Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena, Cúcuta, Pereira | Todo el país |
| Subsidio SFV cajas (máx.) | 25-30 SMMLV según ingreso | 25-30 SMMLV según ingreso | 30 SMMLV (máximo del programa) |
| Financiación FNA | Hasta 90% con Generación FNA | Hasta 90% con Generación FNA | Hasta 100% vivienda nueva |
| Mi Casa Ya | Sí (suspendido para nuevos) | Sí (suspendido para nuevos) | Sí (suspendido para nuevos) |
| Estrato típico | 2-3 | 2-3 | 1-2 |
| Uso habitual | Clase media-baja urbana | Clase media-baja en ciudades grandes | Hogares de menores ingresos |
Topes por ciudad: cómo varía el precio máximo en Colombia
El tope de 150 SMMLV aplica a las ciudades con más de un millón de habitantes según el censo más reciente. Las ocho ciudades que aplican en 2026:
| Ciudad / territorio | Tope VIS máximo 2026 | Tope VIP máximo 2026 |
|---|---|---|
| Bogotá D.C. | $262.635.750 (150 SMMLV) | $157.581.450 (90 SMMLV) |
| Medellín | $262.635.750 (150 SMMLV) | $157.581.450 (90 SMMLV) |
| Cali | $262.635.750 (150 SMMLV) | $157.581.450 (90 SMMLV) |
| Barranquilla | $262.635.750 (150 SMMLV) | $157.581.450 (90 SMMLV) |
| Bucaramanga | $262.635.750 (150 SMMLV) | $157.581.450 (90 SMMLV) |
| Cartagena | $262.635.750 (150 SMMLV) | $157.581.450 (90 SMMLV) |
| Cúcuta | $262.635.750 (150 SMMLV) | $157.581.450 (90 SMMLV) |
| Pereira | $262.635.750 (150 SMMLV) | $157.581.450 (90 SMMLV) |
| Resto de municipios | $236.372.175 (135 SMMLV) | $157.581.450 (90 SMMLV) |
Caso especial: en zonas de renovación urbana en grandes ciudades con POT actualizado, el Ministerio de Vivienda ha autorizado topes de hasta 175 SMMLV para VIS ($306.408.375) y hasta 110 SMMLV para VIP ($192.599.550). Esto aplica a proyectos específicos autorizados, no a toda la ciudad.
Subsidios disponibles según el tipo de vivienda en 2026
La clasificación VIS o VIP no solo determina el precio: define a cuáles subsidios puede acceder el comprador. En 2026:
- SFV cajas de compensación: aplica tanto para VIS como VIP. El monto máximo de 30 SMMLV ($52,5 millones) es más frecuente en VIP dada la mayor brecha entre precio del inmueble e ingresos del hogar.
- FNA 100% sin cuota inicial: aplica para vivienda nueva VIS y VIP. Para VIS usada, el FNA financia hasta el 80% (o el 90% con Generación FNA para menores de 29).
- Mi Casa Ya: aplica para VIS y VIP, pero está suspendido en 2026 para nuevos beneficiarios.
- Subsidios municipales y distritales: Bogotá y Medellín tienen programas propios que complementan el SFV, especialmente para VIP en proyectos de renovación urbana.
Cómo verificar si una vivienda califica como VIS o VIP
Hay tres formas de comprobarlo:
- Pregunte al constructor o vendedor: en proyectos nuevos, el constructor debe declarar si el proyecto está dentro de los topes VIS o VIP. Pida la resolución de licencia de construcción donde esto consta formalmente.
- Revise el precio total de venta: si en su municipio (>1M hab.) el precio total supera $262.635.750, no es VIS. Si está por debajo de $157.581.450, es VIP. Si está en el rango intermedio entre VIP y el tope VIS local, es VIS.
- Consulte en MinVivienda: el Ministerio lleva el registro de proyectos de vivienda VIS y VIP. Puede consultar directamente en el portal o en las curadurías urbanas del municipio donde está el proyecto.
Ojo: que un proyecto se llame “VIS” en la publicidad no garantiza que lo sea legalmente. Verifique que el precio total —incluidos acabados, parqueadero y primera cuota de administración— esté dentro del tope oficial del municipio. Si no lo está, no puede acceder a los subsidios VIS aunque la constructora lo publicite así.
Caso real: Jorge busca VIS en Medellín en 2026
Jorge tiene 32 años, trabaja en el sector privado con un ingreso de $3.501.810 mensuales (2 SMMLV) y quiere comprar su primer apartamento en Medellín. Tiene cesantías en el FNA y está afiliado a Comfama. Así funciona su caso:
- Tipo de vivienda: VIS (tope $262.635.750 en Medellín). Su ingreso de 2 SMMLV califica para VIS.
- Subsidio SFV Comfama: con ingresos de 2 SMMLV, puede aspirar a 30 SMMLV de subsidio = $52.527.150.
- Crédito FNA 100%: para un apartamento de $180.000.000 solicita financiación total al FNA (vivienda nueva VIS).
- Cuota inicial: el SFV de Comfama ($52,5 millones) cubre el enganche; Jorge no pone plata de su bolsillo.
- Cuota mensual FNA a 25 años en UVR: aproximadamente $1.400.000–$1.550.000, que es el 40–44% de su ingreso. Está por encima del límite del 30%, así que Jorge necesitaría un codeudor o buscar un inmueble de $100–$120 millones con cuota mensual de $800.000–$1.000.000.
Este ejemplo muestra que la clasificación VIS habilita los subsidios, pero la capacidad de pago mensual sigue siendo el factor determinante. El tope VIS solo define hasta qué precio puede tener la vivienda para acceder al ecosistema de subsidios.
Preguntas frecuentes sobre VIS y VIP Colombia
¿Cuánto cuesta máximo una vivienda VIS en 2026?
Depende del municipio. En las ocho ciudades con más de un millón de habitantes (Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena, Cúcuta y Pereira), el tope es $262.635.750 (150 SMMLV). En el resto de municipios, el tope es $236.372.175 (135 SMMLV). Estos valores se calculan con el SMMLV de $1.750.905 vigente en 2026 según los Decretos 1469/1470 de diciembre de 2025 y Decreto 0159 de febrero de 2026.
¿Cuánto cuesta máximo una vivienda VIP en 2026?
El tope VIP es 90 SMMLV en todo el país, equivalente a $157.581.450 en 2026. En zonas de renovación urbana calificadas puede llegar a 110 SMMLV ($192.599.550). La VIP está dirigida a hogares de menores ingresos (estratos 1-2) y tiene acceso prioritario al subsidio máximo del SFV (30 SMMLV = $52,5 millones) y a la línea FNA de financiación al 100% para vivienda nueva.
¿El subsidio es diferente para VIS y VIP?
El monto máximo del SFV de cajas de compensación es igual para VIS y VIP (hasta 30 SMMLV = $52,5 millones). La diferencia está en que para VIP hay más programas adicionales disponibles: proyectos 100% subsidiados del Estado, Semillero de Propietarios y subsidios distritales para estratos 1-2. Los hogares de menores ingresos, compradores típicos de VIP, reciben el tramo más alto del SFV si sus ingresos están por debajo de 2 SMMLV.
¿En qué estrato está una vivienda VIS o VIP?
No hay regla fija: la VIP suele estar en estrato 1 o 2, y la VIS en estrato 2 o 3. El estrato lo determina el municipio según la infraestructura y características del barrio, no el precio de la vivienda. Es posible encontrar VIS en estrato 1 (precio bajo, zona con escasos servicios) o en estrato 3 (precio medio-bajo, zona con mejores servicios). El estrato afecta las tarifas de servicios públicos pero no los subsidios de compra.
¿El tope VIS varía por ciudad o por departamento?
Por municipio, según el tamaño de su población. Solo los municipios con más de un millón de habitantes aplican el tope de 150 SMMLV: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena, Cúcuta y Pereira. Todos los demás municipios del país, sin importar si son capitales de departamento, aplican el tope general de 135 SMMLV. No existen topes por departamento: lo que importa es el municipio donde está ubicado el inmueble.
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