Los gastos de compra de vivienda en Colombia 2026 suman entre el 2% y el 4% del valor del inmueble e incluyen derechos notariales (~0.27% por parte), registro en la ORIP (~0.5%), estudio de títulos y avalúo. Para una vivienda de $250.000.000, el comprador desembolsa entre $4.000.000 y $6.000.000 en gastos de cierre —sin contar la cuota inicial— y el vendedor asume adicionalmente la retención en la fuente del 1% sobre el precio de venta.
Saber de antemano cuánto cuestan los gastos de compra vivienda evita sorpresas en el momento del cierre. Muchos compradores negocian el precio del inmueble con precisión pero ignoran que los costos adicionales pueden sumar varios millones. Esta guía desglosa cada rubro, quién lo paga, la fórmula de cálculo y un ejemplo trabajado con cifras reales de 2026.
Tabla principal: gastos compra vivienda Colombia 2026
Los gastos se dividen entre los que paga el comprador y los que asume el vendedor. La distribución puede renegociarse, aunque algunos ítems por ley o costumbre recaen siempre en una de las partes:
| Gasto | Quién paga | Tarifa / Monto aproximado |
|---|---|---|
| Derechos notariales (parte comprador) | Comprador | ~0.27% del valor del inmueble |
| Derechos notariales (parte vendedor) | Vendedor | ~0.27% del valor del inmueble |
| Registro en la ORIP | Comprador (por costumbre) | ~0.5% del valor del contrato |
| Retención en la fuente | Vendedor | 1% sobre el valor de enajenación |
| Estudio de títulos | Comprador | $350.000 a $700.000 |
| Avalúo comercial | Comprador | $300.000 a $700.000 |
| Estudio de crédito bancario | Comprador | $0 (muchos bancos no cobran) |
| Seguro incendio y terremoto (1er año) | Comprador | ~0.15% a 0.25% del valor asegurado |
| GMF (gravamen movimientos financieros) | Comprador | 0.4% del valor del crédito desembolsado |
Gastos a cargo del comprador: lo que usted paga en el cierre
Los gastos más importantes para el comprador son los derechos notariales de su parte y el registro en la ORIP. La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) fija la tarifa notarial cada año. Para 2026, la referencia es aproximadamente el 0.27% del valor del contrato. El registro en la ORIP cuesta ~0.5% del valor. Juntos, esos dos rubros representan el 75%-80% del total de gastos del comprador en una compra de contado.
Si compra con crédito hipotecario, se añaden el avalúo comercial (perito certificado por la Lonja de Propiedad Raíz o el IGAC), el GMF del 0.4% sobre el monto desembolsado y el seguro de vida deudor (obligatorio en créditos hipotecarios). El GMF normalmente ya viene deducido en el acta de desembolso bancario.
Gastos a cargo del vendedor: qué paga quien vende
El vendedor asume principalmente la retención en la fuente por enajenación de inmuebles, que es el 1% sobre el valor de venta. Este impuesto lo recauda el notario en el momento de la firma y lo traslada a la DIAN. Si el vendedor genera ganancia ocasional significativa por la venta (diferencia entre costo fiscal y precio de venta), puede haber tributación adicional en la declaración de renta.
Adicionalmente, el vendedor costea los documentos que debe aportar: paz y salvo predial (puede tener costo según el municipio), certificado de tradición y libertad (~$17.000 en la ORIP), paz y salvo de administración (gratis en la mayoría de conjuntos) y sus propios derechos notariales.
Ejemplo trabajado: compra a $250.000.000 con crédito hipotecario
Valentina compra un apartamento por $250.000.000 en Bogotá, financiado al 70% con crédito hipotecario ($175.000.000 de crédito + $75.000.000 de cuota inicial). Estos son los gastos de cierre que asumió en 2026:
| Gasto | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Derechos notariales (parte Valentina) | 0.27% × $250.000.000 | $675.000 |
| Registro ORIP | 0.5% × $250.000.000 | $1.250.000 |
| Avalúo comercial | Perito certificado | $450.000 |
| GMF sobre el crédito | 0.4% × $175.000.000 | $700.000 |
| Estudio de títulos | Honorarios de abogado | $400.000 |
| Seguro incendio/terremoto (1er año) | ~0.2% × $250.000.000 | $500.000 |
| Total gastos Valentina (comprador) | $3.975.000 |
Valentina necesitó $75.000.000 de cuota inicial + $3.975.000 de gastos de cierre = $78.975.000 en efectivo disponible el día de la firma. El vendedor asumió ~$675.000 de derechos notariales + $2.500.000 de retención en la fuente (1% de $250.000.000).
Gastos adicionales si compra con crédito hipotecario
Comprar con crédito hipotecario agrega rubros que no aplican en la compra de contado:
- Escritura de hipoteca independiente: algunos bancos exigen escritura separada para constituir la garantía (~0.15% del monto del crédito en derechos notariales adicionales).
- Seguro de vida deudor: obligatorio en créditos hipotecarios. Para un crédito de $175.000.000 y deudor de 35 años, la prima anual ronda $500.000 a $900.000.
- Comisión de desembolso bancario: algunos bancos cobran entre 0 y 1% del crédito. Verifique en la carta de aprobación antes de firmar.
- GMF (4×1000): se aplica sobre el monto transferido en el desembolso del crédito.
¿Cuándo se actualizan estas tarifas?
Las tarifas notariales y de registro se actualizan cada año mediante resolución de la SNR, publicada normalmente en enero. La retención en la fuente del 1% está en el Estatuto Tributario y es estable (solo cambia con reformas tributarias). El GMF del 0.4% está consagrado en el Estatuto desde 2010. Para 2026, los valores de referencia de esta guía corresponden a las tarifas vigentes.
Preguntas frecuentes sobre gastos de compra de vivienda
¿Cuánto suman los gastos de compra de vivienda en Colombia?
Los gastos de cierre para el comprador suman entre el 1.5% y el 2.5% del valor del inmueble si compra de contado, y entre el 2% y el 4% con crédito hipotecario (por GMF, avalúo, seguro y posibles comisiones bancarias). Para una vivienda de $250.000.000 de contado, espere desembolsar entre $3.750.000 y $5.000.000 en gastos adicionales al precio acordado.
¿Quién paga los gastos de escrituración: comprador o vendedor?
Por ley y costumbre, los derechos notariales los paga cada parte por igual: comprador y vendedor pagan su cuota por separado (~0.27% cada uno del valor del contrato). El registro en la ORIP usualmente lo asume el comprador, aunque es negociable. La retención en la fuente del 1% siempre corre a cargo del vendedor por ser un impuesto sobre la enajenación.
¿Qué impuestos aplican en la compra de vivienda en Colombia?
En la compra aplican: retención en la fuente del 1% (a cargo del vendedor), GMF del 0.4% si hay desembolso de crédito (a cargo del comprador), y el impuesto de registro incluido en los derechos de la ORIP (~0.5%). Para viviendas VIS no aplica IVA en la construcción nueva. Para no-VIS nuevas, el IVA del 5% ya viene incluido en el precio del desarrollador, no como gasto de cierre adicional.
¿Cuánto cuestan los gastos de notaría para comprar vivienda?
Los derechos notariales representan ~0.27% del valor del contrato por cada parte. Para una vivienda de $200.000.000, comprador y vendedor pagan ~$540.000 cada uno por separado. La tabla exacta de tarifas 2026 la publica la SNR en su portal. Esas tarifas son de obligatorio cumplimiento en todas las notarías del país.
¿Cuánto cuesta el registro en la ORIP al comprar vivienda?
El derecho de registro equivale al 0.5% del valor del contrato de compraventa. Para una vivienda de $300.000.000, el registro costaría $1.500.000. Sin este registro, la escritura no es oponible ante terceros y el comprador no queda inscrito formalmente como nuevo propietario en el sistema de registro público nacional.
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