Para desalojar un inquilino en Colombia por mora, debe iniciar un Proceso Verbal Sumario de Restitución de Tenencia ante el Juzgado Civil Municipal del municipio donde está el inmueble. La causa más frecuente es mora de 2 meses consecutivos. El proceso dura entre 6 y 12 meses y no requiere abogado obligatoriamente, aunque se recomienda cuando el inquilino también tiene uno.
La Ley 820 de 2003 regula el contrato de arrendamiento urbano en Colombia y el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012, artículo 384) establece el procedimiento verbal sumario para la restitución del inmueble. El proceso anterior se llamaba “lanzamiento por mora” y hoy se denomina restitución de tenencia. El propietario no puede cambiar chapas, cortar servicios ni sacar pertenencias del inquilino por su cuenta: eso se llama vías de hecho y es ilegal.
Causales legales para desalojar un inquilino en Colombia
La Ley 820 de 2003 (artículo 22) fija las causas por las que el arrendador puede exigir la restitución del inmueble. Fuera de estas causales, el desalojo forzoso no procede:
- Mora en el pago: incumplimiento de 2 cánones de arriendo consecutivos, o uno solo si el contrato así lo pacta.
- Vencimiento del contrato: el término pactado expiró y el arrendatario no desocupa ni llega a nuevo acuerdo.
- Subarriendo no autorizado: el inquilino cedió el inmueble o lo subarrendó sin consentimiento escrito del propietario.
- Daño al inmueble: deterioro grave, demolición de paredes o modificaciones estructurales sin autorización.
- Destinación diferente: uso del inmueble para actividades distintas a las pactadas (vivienda convertida en local comercial, taller o bodega).
- Necesidad propia: el propietario, su cónyuge o sus hijos necesitan el inmueble para vivir. Requiere preaviso de 3 meses y cumplir condiciones del artículo 22 literal h).
Documentos que necesita para iniciar el proceso
Reúna estos documentos antes de radicar la demanda. El juez puede inadmitirla si faltan los esenciales:
| Documento | Observación |
|---|---|
| Contrato de arrendamiento | Original o copia. Si fue verbal, testimonios o mensajes como prueba |
| Cédula del arrendador | Copia legible del demandante |
| Certificado de tradición y libertad | Vigente (máx. 3 meses). En supernotariado.gov.co. Valor: $17.620 en 2026 |
| Constancia de mora | Extracto bancario, recibos no cancelados o comunicación que demuestre falta de pago |
| Requerimiento previo al inquilino | Carta, correo o mensaje notificando la mora. No es obligatorio pero cierra defensas del inquilino |
| Poder especial (si hay abogado) | Documento autenticado en notaría que autoriza al abogado a representarle |
Costo y tiempo estimado del proceso de restitución 2026
| Concepto | Valor / Tiempo |
|---|---|
| Radicación de la demanda | Gratuita |
| Certificado de tradición | $17.620 (tarifa SNR 2026) |
| Notificador particular (opcional) | $80.000 – $150.000 para acelerar la notificación |
| Honorarios de abogado | $1.000.000 – $4.000.000 según complejidad y ciudad |
| Duración promedio | 6 a 12 meses (ciudades principales) |
| Duración si el inquilino no contesta | 3 a 5 meses |
Paso a paso: cómo desalojar al inquilino por la vía judicial
El proceso verbal sumario de restitución de tenencia (artículo 384, Ley 1564 de 2012) tiene los siguientes pasos:
- Intente la conciliación extrajudicial. Acuda a un centro de conciliación, a la Personería o a la Defensoría del Pueblo para buscar acuerdo de desalojo voluntario. Si el inquilino firma un acta con fecha de entrega, se evita el proceso judicial entero.
- Reúna los documentos de la tabla anterior. Verifique que el certificado de tradición tenga menos de 3 meses.
- Redacte la demanda verbal sumaria. Debe incluir datos del inmueble, nombre de las partes, descripción de la causal, valor del canon adeudado y pretensión de restitución. Modelos disponibles en ramajudicial.gov.co.
- Radique en el Juzgado Civil Municipal del municipio donde está el inmueble, NO donde usted vive. Si radica en juzgado equivocado, la rechazan.
- El juzgado notifica al inquilino con traslado de 10 días hábiles para contestar la demanda y presentar pruebas.
- Audiencia de juicio oral. El juez practica pruebas y dicta sentencia en la misma audiencia o dentro de los 10 días siguientes.
- Ejecución de la sentencia. Si el inquilino no desocupa en el plazo fijado, el juez ordena el desalojo forzoso con Policía Nacional.
Desalojo sin contrato escrito: sí es posible
El contrato verbal de arrendamiento tiene plena validez jurídica en Colombia según el artículo 37 de la Ley 820 de 2003. Si arrendó sin documento escrito, puede probar la relación arrendataria con:
- Consignaciones bancarias o recibos con descripción “arriendo”
- Capturas de WhatsApp, correos o mensajes donde se acordó el canon
- Testimonios de vecinos, portería o testigos que conocieran el acuerdo
- Facturas de servicios públicos a nombre del arrendador en la dirección arrendada
El proceso judicial es el mismo. La única diferencia es que el juez primero debe establecer la existencia del contrato antes de analizar el incumplimiento, lo que puede extender un poco el debate.
Caso práctico: Jaime recupera su apartamento en 5 meses
Jaime tenía un apartamento en Bogotá arrendado a $1.200.000 mensuales. El inquilino dejó de pagar en octubre de 2025. En diciembre, con 2 meses de mora ($2.400.000 adeudados), Jaime radicó la demanda sin abogado. En enero de 2026 contrató un notificador particular ($120.000) para agilizar la notificación. El inquilino no contestó la demanda. En marzo el juez dictó sentencia de restitución. El inquilino desocupó voluntariamente en abril. Gastos totales de Jaime: $17.620 del certificado de tradición más $120.000 del notificador = $137.620. Recoveró un inmueble de $1.200.000 mensuales sin abogado.
5 errores que alargan el proceso de desalojo
- Certificado de tradición vencido. Si tiene más de 3 meses, el juez inadmite la demanda. Sáquelo el día que va a radicar.
- Aceptar pagos parciales sin reserva de derechos. Si recibe cualquier pago del inquilino moroso sin dejar constancia escrita de que no renuncia a la causal, el juez puede entender que usted perdonó la deuda.
- No enviar requerimiento previo. No es obligatorio, pero sin él el inquilino puede alegar que no sabía de la mora. Un WhatsApp con confirmación de lectura cierra esa defensa.
- Radicar en el juzgado equivocado. La competencia es del juzgado del municipio del inmueble. Si radica en otro municipio, la rechazan y pierde semanas.
- No asistir a la audiencia. Si el arrendador falta sin excusa justificada, el juez puede terminar el proceso. Confirme esa fecha desde el primer día.
Preguntas frecuentes sobre el desalojo de inquilinos
¿Con 2 meses de mora puedo demandar al inquilino?
Sí. El artículo 22 literal a) de la Ley 820 de 2003 establece que 2 cánones consecutivos sin pagar son causal suficiente para demandar la restitución. Lo recomendable es esperar a que los 2 meses estén completos y bien documentados antes de radicar, para que el inquilino no pueda pagar en la audiencia y extinguir la causal. Si el contrato establece mora desde 1 mes de incumplimiento, esa cláusula también es válida.
¿Puedo desalojar si no hay contrato escrito?
Sí. El contrato verbal es válido en Colombia según la Ley 820 de 2003. Debe probar la existencia del arrato con consignaciones, mensajes o testigos. El proceso judicial es el mismo que con contrato escrito. Asesoría gratuita en la Defensoría del Pueblo o en la Personéria municipal.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de desalojo?
Entre 6 y 12 meses desde la radicación hasta el desalojo forzoso. En Bogotá y Medellín puede extenderse hasta 14 meses por carga judicial. En municipios pequeños puede resolverse en 4 o 5 meses. Si el inquilino no contesta la demanda ni asiste a la audiencia, el proceso se agiliza porque el juez falla con las pruebas del demandante sin debate prolongado.
¿Cuánto cuesta el proceso de desalojo?
Radicar la demanda es gratuito. El gasto fijo mínimo es el certificado de tradición ($17.620 en 2026). Si contrata notificador particular, añada entre $80.000 y $150.000. Si contrata abogado, los honorarios van de $1.000.000 a $4.000.000 según la ciudad y la complejidad. La Defensoría del Pueblo ofrece asesoría jurídica gratuita a arrendadores de escasos recursos.
¿Es obligatorio contratar abogado para desalojar un inquilino?
No es obligatorio cuando la cuantía es igual o inferior a 40 SMMLV ($70.036.200 en 2026). Para la mayoría de contratos de vivienda, el propietario puede actuar directamente como demandante. Se recomienda abogado cuando el inquilino también tiene uno, cuando hay disputa sobre bienes o mejoras en el inmueble, o cuando el contrato incluye fiadores que también deben ser demandados.
Qué pasa con las mejoras que el inquilino hizo al inmueble
Si el inquilino realizó mejoras en el inmueble durante el arrendamiento (pintura, instalaciones, reformas), hay tres escenarios según lo que diga el contrato y la naturaleza de la mejora:
- Mejoras útiles o necesarias pactadas: Si el arrendador autorizó la mejora por escrito y acordó compensación, el arrendatario puede reclamar el reembolso al ser desalojado. Este valor puede descontarse de las deudas pendientes de canon si las hay.
- Mejoras volinturarias sin permiso: El arrendatario que hizo mejoras sin autorización del arrendador generalmente no puede reclamar su valor. El arrendador puede exigir que las retire o quedarselas sin pago.
- Mejoras de lujo (ej.: instalación de aire acondicionado, jacuzzi): Si son removibles sin dañar el inmueble, el inquilino puede llevarselas al desalojarse. Si no son removibles, generalmente no hay derecho a compensación a menos que el contrato lo establezca.
Desalojo de local comercial: diferencias con el arrendamiento habitacional
El proceso de desalojo de local comercial sigue las mismas normas del Código General del Proceso, pero con algunas diferencias relevantes. Los locales comerciales tienen protección especial: si el arrendador quiere recuperar el local para uso propio o para demoler, debe avisar con 6 meses de antelación (frente a 3 meses para vivienda). Además, si el arrendatario lleva más de 2 años en el local, tiene derecho a una compensación por clientela. Los locales comerciales en arriendo con más de 5 años de ocupación continua tienen derecho de prelación para renovar el contrato en las mismas condiciones que cualquier nuevo arrendatario ofrezca.
Proceso de desalojo en Bogotá vs otras ciudades: ¿hay diferencias?
El Proceso Verbal Sumario de Restitición de Tenencia es de carácter nacional y sigue el mismo Código General del Proceso en todo el país. Sin embargo, hay diferencias prácticas significativas según la ciudad:
- Bogotá: Los juzgados civiles municipales tienen alta carga laboral. Los procesos de restitición suelen tardar 6-12 meses. Existen centros de conciliación que pueden resolver el caso en 2-4 semanas si hay acuerdo.
- Medellín y Cali: Tiempos similares a Bogotá en juzgados civiles. Las Casas de Justicia ofrecen servicios de conciliación gratuita que pueden agilizar el proceso.
- Municipios pequeños: En algunos municipios con pocos juzgados, el proceso puede tardar más que en ciudades grandes. La conciliación previa en las Casas de Justicia o Inspección de Policía puede ser la vía más eficiente.
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