La escritura pública de compraventa de vivienda se eleva en cualquier notaría del país. Los derechos notariales representan aproximadamente el 0.27% del valor del inmueble por cada parte. Luego la escritura se registra en la ORIP con un cargo adicional de ~0.5% sobre el valor del contrato. El proceso completo, desde radicación de documentos hasta certificado de tradición actualizado, tarda entre 15 y 30 días hábiles.
Escriturar un inmueble es el acto jurídico que transfiere formalmente la propiedad del vendedor al comprador. Sin escritura pública debidamente registrada, el comprador no es reconocido legalmente como propietario, no puede hipotecar el bien ni venderlo. El trámite involucra tres actores: la notaría (redacta y eleva la escritura), la ORIP (registra la transferencia) y la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), que regula tarifas y procedimientos en todo el país.
Para qué sirve la escritura pública de compraventa de vivienda
La escritura pública es el documento notarial que certifica el acuerdo de compraventa. Una vez elevada ante notario e inscrita en el registro de instrumentos públicos, produce estos efectos jurídicos:
- Transfiere la titularidad del inmueble del vendedor al comprador
- Crea un título ejecutivo válido ante juzgados y entidades financieras
- Permite hipotecar el inmueble como garantía de crédito hipotecario
- Habilita al nuevo propietario para vender, donar o transferir el bien en el futuro
- Sirve de respaldo en disputas de propiedad o procesos sucesorales
La escritura sola no es suficiente: el paso crítico es el registro en la ORIP (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos) del municipio donde está el inmueble. Mientras no esté registrada, la escritura no es oponible frente a terceros.
Documentos para escriturar un inmueble en Colombia
Reúna todos los documentos antes de ir a la notaría. Faltarle uno puede retrasar el cierre varios días:
| Documento | Quién lo aporta | Observación |
|---|---|---|
| Cédulas de ciudadanía vigentes | Comprador y vendedor | Si es persona jurídica: cédula del representante legal |
| Paz y salvo predial | Vendedor | Vigente a la fecha de escrituración; emitido por Hacienda municipal |
| Certificado de tradición y libertad | Vendedor | Máximo 30 días de antigüedad; emitido por la ORIP |
| Carta de aprobación del crédito | Comprador | Solo si financia con hipoteca bancaria |
| Paz y salvo de cuotas de administración | Vendedor | Obligatorio para apartamentos en propiedad horizontal |
| Certificado de existencia y representación | Persona jurídica | Si comprador o vendedor es empresa; máximo 30 días |
Paso a paso del trámite de escrituración de vivienda
El proceso sigue siempre el mismo orden, sea vivienda nueva, usada, VIS o no-VIS:
- Elija la notaría: en Colombia la escrituración es de libre elección de notaría; puede hacerse en cualquier notaría del país. Por practicidad, suele elegirse una del municipio donde está el inmueble.
- Presente los documentos: la notaría verifica que no existan embargos, hipotecas previas ni limitaciones de dominio en el certificado de tradición.
- La notaría redacta la escritura: incluye identificación de las partes, descripción del inmueble (linderos, matrícula, área), precio de venta y condiciones pactadas.
- Firman todas las partes: comprador, vendedor y representantes legales (si aplica) ante el notario. Si hay hipoteca, firma también un representante del banco.
- Se pagan derechos notariales y retenciones: el notario recauda los derechos de escrituración más la retención en la fuente del 1% sobre el valor de enajenación (a cargo del vendedor).
- Se radica en la ORIP: la notaría o el comprador lleva copia de la escritura a la ORIP del municipio del inmueble para inscripción.
- Retiro del certificado actualizado: entre 10 y 20 días hábiles después, la ORIP actualiza el certificado de tradición y libertad con el nuevo propietario.
¿Cuánto vale la escritura pública de vivienda en 2026?
Los derechos notariales los fija la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) mediante resolución anual. La tarifa se calcula de forma progresiva sobre el valor del contrato. La referencia aproximada para 2026:
| Valor del inmueble | Derechos notariales por parte (aprox.) | Total entre comprador y vendedor |
|---|---|---|
| $100.000.000 | ~$270.000 | ~$540.000 |
| $200.000.000 | ~$540.000 | ~$1.080.000 |
| $300.000.000 | ~$810.000 | ~$1.620.000 |
| $500.000.000 | ~$1.350.000 | ~$2.700.000 |
Estas cifras son aproximadas (~0.27% por parte). Consulte la resolución vigente en el portal de la SNR para la tabla exacta de 2026. Adicionalmente se cobra retención en la fuente del 1% sobre el precio de venta a cargo del vendedor, recaudada por el notario.
Registro en la ORIP: el paso que convierte la escritura en título legal
Sin registro en la ORIP, la escritura existe como documento entre las partes, pero el inmueble técnicamente sigue a nombre del vendedor en el sistema de registro público. Los derechos de registro en Colombia son del 0.5% del valor del contrato para la mayoría de compraventas residenciales. Para VIS (primera enajenación) aplican tarifas reducidas según la norma vigente.
Caso de Andrés: compró apartamento en Bogotá por $280.000.000. La escrituración tomó 7 días hábiles en la notaría. Luego radicó en la ORIP de Bogotá y recibió el certificado de tradición actualizado 14 días hábiles después. Costo: derechos notariales $756.000 (su parte) + registro ORIP $1.400.000. El vendedor asumió sus $756.000 de derechos notariales más $2.800.000 de retención en la fuente.
5 errores frecuentes en el proceso de escrituración
- Paz y salvo predial vencido: algunas secretarías lo emiten con vigencia de 30 días. Si el trámite se demora, puede quedar vencido y hay que renovarlo.
- Certificado de tradición con más de 30 días: la notaría rechaza documentos viejos. Solicítelo máximo 15 días antes de la fecha pactada para escriturar.
- No incluir la hipoteca en la escritura: si compra con crédito, la hipoteca debe quedar incorporada en la misma escritura de compraventa o en escritura separada el mismo día. Hacerla después genera costos adicionales.
- Elegir notaría de municipio equivocado: aunque la ley permite libre elección, algunas ORIP coordinan mejor con notarías del mismo círculo notarial. Consulte con la ORIP local antes de elegir.
- No conservar copia de la escritura: solicite siempre una copia autenticada. La notaría guarda el original, pero si hay extravío o siniestro, necesitará su copia.
Preguntas frecuentes sobre escritura pública de vivienda
¿Cuánto vale la escritura pública de una vivienda?
Los derechos notariales son aproximadamente el 0.27% del valor del contrato por cada parte. Para una vivienda de $250.000.000, comprador y vendedor pagan ~$675.000 cada uno. Adicionalmente, el registro en la ORIP cuesta ~0.5% del valor: $1.250.000 en ese ejemplo. La tarifa exacta 2026 la publica la SNR en supernotariado.gov.co.
¿Cuánto tarda el trámite de escrituración?
La notaría tarda entre 3 y 10 días hábiles para redactar, firmar y entregar las copias. Luego, la inscripción en la ORIP toma entre 10 y 20 días hábiles adicionales. En total, cuente con 15 a 30 días hábiles desde que entrega todos los documentos hasta que el certificado de tradición queda a su nombre.
¿Qué es el registro en la ORIP y cuánto cuesta?
El registro en la ORIP es el acto mediante el cual la escritura queda inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria del predio. Solo con ese registro la propiedad queda formalmente a nombre del comprador. El costo es ~0.5% del valor del contrato. Para una vivienda de $300.000.000 serían $1.500.000 de derechos de registro.
¿Puedo escoger cualquier notaría para escriturar?
Sí. En Colombia la escrituración de inmuebles es de libre elección de notaría. En la práctica, es conveniente elegir una del municipio donde está el inmueble, ya que el registro posterior se hace en la ORIP de ese municipio. Consulte con la ORIP local si tiene dudas sobre coordinación con notarías del mismo círculo notarial.
¿Se usa escritura pública para contratos de arrendamiento?
No. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana no requieren escritura pública ni registro notarial en Colombia. Se celebran mediante contrato privado. La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana y no exige escritura. Solo ciertos arrendamientos comerciales de largo plazo o que se quieran hacer oponibles frente a terceros compradores se elevan a escritura pública opcionalmente.
Consulte más guías del pilar Vivienda. También le puede interesar guía completa para comprar vivienda usada en Colombia y todos los gastos de compra de vivienda 2026.