Comprar vivienda usada en Colombia requiere verificar el certificado de libertad y tradición del inmueble, solicitar un crédito hipotecario o gestionar recursos propios, firmar la promesa de compraventa ante notario y, finalmente, escriturar y registrar ante la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). El proceso tarda entre 2 y 4 meses según la modalidad de financiación y está regulado por el Código Civil colombiano.
En Colombia, la compra de vivienda usada representa más del 70% de las transacciones inmobiliarias. A diferencia de la vivienda nueva, el comprador negocia directamente con el propietario actual, lo que implica mayor responsabilidad en la verificación jurídica del inmueble. En 2026, con el SMMLV en $1.750.905, los topes VIS cambiaron: vivienda de interés social cuesta hasta $262.635.750 en ciudades grandes (más de 1 millón de habitantes) y hasta $236.372.175 en municipios menores, según Decretos 1469 y 1470 del 29 de diciembre de 2025.
Qué debe verificar antes de comprar una casa usada
Antes de firmar cualquier documento, el comprador debe revisar tres aspectos fundamentales: el estado jurídico del inmueble, las condiciones físicas de la propiedad y la situación tributaria del predio. Omitir cualquiera puede derivar en problemas legales que tarden años en resolverse.
- Certificado de libertad y tradición: confirma la cadena de propietarios y revela embargos, hipotecas o limitaciones. Se solicita en certificados.supernotariado.gov.co con el número de matrícula inmobiliaria.
- Paz y salvo de administración: si el inmueble pertenece a un conjunto o propiedad horizontal, exige el recibo de pago de cuotas al día.
- Paz y salvo predial: la Alcaldía municipal certifica que el impuesto predial está pagado hasta la fecha.
- Certificado catastral (avalúo): del IGAC o del catastro distrital; sirve de referencia para determinar impuestos de registro y negociar el precio.
- Inspección física: revisar estructura, cubierta, instalaciones eléctricas e hidráulicas. Para viviendas de más de 15 años, contratar un ingeniero civil independiente.
Documentos necesarios para comprar vivienda usada
Tanto el comprador como el vendedor deben reunir documentación antes de ir a la notaría. La notaría puede requerir documentos adicionales según la forma de pago (contado o crédito hipotecario).
| Parte | Documento | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Vendedor | Cédula de ciudadanía vigente | Registraduría |
| Vendedor | Escritura pública anterior (título) | Notaría donde se escrituró |
| Vendedor | Paz y salvo predial | Alcaldía / Secretaría de Hacienda |
| Vendedor | Paz y salvo de administración | Administrador del conjunto (si aplica) |
| Comprador | Cédula de ciudadanía vigente | Registraduría |
| Comprador | Carta de aprobación del crédito | Banco o entidad financiera (si hay hipoteca) |
| Ambos | Certificado de libertad y tradición (vigente 30 días) | certificados.supernotariado.gov.co |
| Ambos | Certificado catastral del inmueble | IGAC o catastro distrital |
Cuánto cuesta comprar vivienda usada: tabla de gastos 2026
Los gastos notariales y de registro son los costos obligatorios que pagan comprador y vendedor al cerrar la transacción. El reparto habitual en Colombia es 50/50, pero se puede negociar. Para un inmueble de $300 millones (precio de referencia), los costos estimados son:
| Gasto | Tarifa | Monto estimado ($300M) | Quién paga |
|---|---|---|---|
| Derechos de notaría (escritura) | 0,27% del valor del contrato | $810.000 | 50% cada parte |
| Impuesto de registro | 1% del valor declarado (varía por depto.) | $3.000.000 | 50% cada parte |
| Derechos de anotación SNR | Variable | ~$80.000 | Comprador |
| Estudio de títulos (abogado) | Honorarios libres | $400.000–$800.000 | Comprador |
| Certificado de libertad y tradición | ~$18.700 por matrícula | $18.700 | Comprador |
| Beneficencia departamental | 0,5%–1% según departamento | Variable | Comprador |
Si financia con crédito hipotecario, se suman: estudio de crédito (0,3%–0,5% del monto), avalúo comercial ($300.000–$600.000), constitución de hipoteca en notaría y registro de la misma en la SNR.
Paso a paso para comprar vivienda usada en Colombia
El proceso completo tiene nueve etapas. La más larga suele ser la aprobación del crédito hipotecario (3–6 semanas), por lo que conviene iniciarla en paralelo con la negociación del precio.
- Identificar el inmueble y negociar el precio: visitar el inmueble, solicitar el certificado de libertad y tradición y verificar que el vendedor sea el propietario registrado.
- Solicitar el crédito hipotecario (si aplica): presentar extracto bancario de los últimos 3 meses, carta laboral o declaración de renta y el avalúo del inmueble al banco. Opciones: Bancolombia, Davivienda, BBVA, Banco de Bogotá, FNA o cooperativas.
- Encargar el estudio de títulos: un abogado inmobiliario revisa los últimos 10 años de la cadena de propiedad. Detecta hipotecas no canceladas, litigios o problemas de sucesión.
- Firmar la promesa de compraventa: contrato privado o ante notario donde se fijan el precio, la fecha de entrega, el valor de las arras y las condiciones resolutorias.
- Obtener el paz y salvo predial: el vendedor certifica que el impuesto predial está al día en la Alcaldía. Sin este documento, la notaría no eleva la escritura.
- Elevar la escritura pública en notaría: comprador y vendedor (o sus apoderados) comparecen ante notario. La escritura describe el inmueble, declara el precio y transfiere la propiedad.
- Inscribir la escritura en la SNR: dentro de los 2 meses siguientes, registrar la escritura en la Oficina de Instrumentos Públicos. Se paga el impuesto de registro y quedan asentados el nuevo propietario y la hipoteca (si aplica).
- Actualizar el catastro: reportar el cambio de propietario al IGAC o al catastro distrital para que el predial futuro llegue al nuevo dueño.
- Recibir el inmueble: firmar el acta de entrega, verificar el estado físico y recibir llaves.
¿Qué es la promesa de compraventa y qué debe contener?
La promesa de compraventa es el contrato previo a la escritura donde las partes se comprometen formalmente a cerrar la negociación. No exige escritura pública, pero para inmuebles de valor significativo conviene notariarla. Debe incluir:
- Datos completos de comprador y vendedor (cédula, dirección)
- Descripción del inmueble (dirección, matrícula inmobiliaria, linderos)
- Precio total y forma de pago (contado, crédito, cuotas)
- Cuantía de las arras (normalmente el 10% del precio) y consecuencias del incumplimiento
- Fecha límite para firmar la escritura definitiva
- Condición suspensiva: aprobación del crédito hipotecario (si aplica)
- Estado físico del inmueble al momento de la entrega
Si el vendedor incumple, devuelve las arras al comprador más el doble del valor. Si incumple el comprador, pierde las arras. Artículo 1611 del Código Civil colombiano.
Caso real: Luis compra un apartamento de $280 millones en Bogotá
Luis tiene $70 millones ahorrados (25% del valor) y solicita un crédito de $210 millones a Bancolombia. El avalúo arroja $285 millones; el banco aprueba el 73,7% del valor comercial. Costos del cierre para Luis:
- Avalúo comercial: $450.000
- Estudio de crédito (0,3% de $210M): $630.000
- 50% escritura y registro (sobre $280M): ~$1.950.000
- Constitución de hipoteca: ~$600.000
- Estudio de títulos: $500.000
- Certificado de libertad y tradición: $18.700
- Total gastos de cierre (comprador): ~$4.148.700
El vendedor aporta el otro 50% de escritura y registro (~$1.950.000) y el paz y salvo predial. El proceso total tardó 68 días desde la promesa hasta la entrega de llaves.
Errores frecuentes al comprar vivienda usada
- No pedir el certificado de libertad actualizado: uno con más de 30 días no refleja gravámenes recientes. El banco lo rechazará.
- Firmar promesa sin estudio de títulos: algunos propietarios venden inmuebles con hipotecas no canceladas o en disputa de sucesión.
- No verificar poderes del vendedor: si es apoderado, el poder debe ser vigente y con cláusula específica para enajenar ese inmueble.
- Ignorar deudas de administración: en propiedad horizontal, las cuotas impagas son propter rem: las hereda el comprador.
- Subestimar tiempos del crédito: algunos bancos tardan 6–8 semanas. Negociar plazos de promesa realistas (mínimo 60 días).
- Pagar cuota inicial sin promesa notariada: si el vendedor desaparece, recuperar el dinero por vía judicial puede tardar 2–3 años.
Preguntas frecuentes sobre comprar vivienda usada
¿Cómo escojo bien una vivienda usada?
Además de ubicación y precio, verifique el estrato (determina servicios públicos y valorización futura), la antigüedad de la construcción y las condiciones de propiedad horizontal. Para inmuebles de más de 20 años, contrate un ingeniero civil que revise estructura, instalaciones eléctricas y red de aguas antes de comprometerse. Una inspección técnica cuesta entre $200.000 y $500.000 y puede ahorrarle millones en reparaciones futuras.
¿Qué es el estudio de títulos y es obligatorio?
El estudio de títulos es la revisión jurídica de los últimos 10 años de la cadena de propiedad, realizada por un abogado. No es legalmente obligatorio, pero los bancos lo exigen para aprobar el crédito hipotecario. Sin él, el comprador asume el riesgo de adquirir un bien con gravámenes ocultos. Su costo (entre $400.000 y $800.000) es mínimo frente al riesgo de comprar un inmueble con problemas jurídicos.
¿Puedo financiar la compra de vivienda usada con el FNA?
Sí. El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) otorga créditos hipotecarios para vivienda usada a sus afiliados. En 2026 tiene líneas con tasa reducida para jóvenes de 18–28 años (Generación FNA) y opciones 100% sin cuota inicial para VIS. Los afiliados también pueden usar sus cesantías como cuota inicial.
¿Qué papel cumple la notaría en la compraventa?
La notaría da fe pública de la voluntad de las partes y eleva a escritura pública el contrato de compraventa. El notario verifica la identidad de los firmantes y que las condiciones del contrato sean legales. La escritura pública es el título que luego se inscribe en la Oficina de Instrumentos Públicos para que opere la transferencia de propiedad. Sin escritura notariada, el comprador no puede registrar el inmueble a su nombre.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso completo?
Sin crédito hipotecario (compra de contado), el proceso puede completarse en 3–4 semanas: promesa (1 semana), estudio de títulos (1 semana), escritura y registro (1–2 semanas). Con crédito hipotecario, el banco tarda entre 3 y 6 semanas en aprobar, avaluar y desembolsar. El registro en la SNR agrega 5–10 días hábiles. Total con crédito: 8 a 12 semanas.
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