Las reformas locativas en Colombia se reparten entre arrendador e inquilino según el tipo de daño: las reparaciones pequeñas del uso normal las paga el inquilino (artículo 1993 del Código Civil), mientras que las necesarias por deterioro no imputable al uso las paga el arrendador (artículo 1994 CC). Las goteras del techo son siempre responsabilidad del arrendador.
Las peleas por reparaciones entre arrendadores e inquilinos son uno de los conflictos más frecuentes en el arrendamiento urbano de Colombia. La Ley 820/2003 y el Código Civil establecen con claridad a quién le corresponde cada tipo de obra. Conocer esas reglas evita conflictos y protege el depósito.
Marco legal de las reformas locativas
Las normas que regulan las reparaciones en arriendos son:
- Artículo 1985 Código Civil: Obliga al arrendador a entregar la cosa en buen estado y a mantenerla en condiciones para el fin para el que fue arrendada.
- Artículo 1993 CC: Las reparaciones locativas (deterioro de uso normal) son a cargo del arrendatario (inquilino).
- Artículo 1994 CC: Las reparaciones necesarias que no sean locativas son a cargo del arrendador. Puede ejecutarlas él mismo con descuento del canon o exigirlo.
- Ley 820/2003, art. 12: Obligaciones del arrendador en vivienda urbana: mantener el inmueble en buen estado, realizar las reparaciones necesarias.
- Ley 820/2003, art. 15: Obligaciones del arrendatario: cuidar el inmueble, pagar las reparaciones locativas, devolver en el mismo estado.
Tabla: quién paga cada tipo de reparación
| Tipo de reparación | ¿Paga quién? | Fundamento |
|---|---|---|
| Gotera del techo o filtración de paredes exteriores | Arrendador | Art. 1994 CC |
| Llave o grifo que gotea por desgaste | Inquilino | Art. 1993 CC – uso normal |
| Tubería rota por daño estructural oculto | Arrendador | Art. 1985 y 1994 CC |
| Pintura deteriorada por el tiempo (entrega) | Inquilino | Art. 1993 CC (locativas) |
| Vidrio roto por el inquilino | Inquilino | Daño imputable al inquilino |
| Fachada deteriorada o pintura exterior | Arrendador | Art. 1985 CC |
| Cerraduras deterioradas por uso normal | Inquilino | Art. 1993 CC |
| Cerraduras dañadas por robo o violencia | Arrendador o seguro | Daño externo, no imputable al uso |
Cómo proceder cuando el arrendador no hace las reparaciones
Si la reparación le corresponde al arrendador y este no la realiza, el artículo 1994 del Código Civil le otorga al inquilino estas opciones:
- Notifique por escrito: Envíe un mensaje de texto, correo electrónico o carta física informando el daño y pidiendo reparación en un plazo razonable (habitualmente 10-15 días). Guarde el soporte.
- Si no actúa, puede hacer la reparación usted y descontarla del canon: Según el art. 1994 CC, si el arrendador no hace la reparación urgente, el arrendatario puede ejecutarla y pedir descuento del canon. Documéntelo todo con facturas a nombre del inmueble.
- Conciliación: Si el conflicto persiste, acuda a un Centro de Conciliación (consultorios jurídicos, Cámara de Comercio) antes de ir a un juez.
- Proceso judicial: Si no hay acuerdo y el daño es significativo, puede interponer proceso ante el Juzgado Civil Municipal.
Reformas autorizadas por el inquilino: qué se permite y qué no
El inquilino no puede hacer modificaciones estructurales sin el permiso escrito del arrendador. El artículo 15 de la Ley 820/2003 prohíbe al arrendatario hacer mejoras o reformas sin autorización del propietario, con excepción de las pequeñas obras de mantenimiento necesarias para el uso del inmueble.
- Sí puede hacer sin permiso: Pequeñas reparaciones locativas (reponer bombillos, ajustar grifos, sellar pequeñas grietas superficiales), pintura interior si lo deja en igual o mejor estado.
- Requiere permiso escrito: Instalar divisiones, derribar tabiques, cambiar pisos, instalar rejas o cerramientos, realizar obras que afecten la estructura.
- Riesgo sin permiso: El arrendador puede pedir la devolución del inmueble al estado original a cargo del inquilino, o descontar el costo de la entrega de depósito o fianza.
Caso práctico: separar lo que es del arrendador y lo del inquilino
María lleva 3 años viviendo en arrendamiento en Medellín. El appartamento presenta tres problemas: (1) gotera en el techo por lluvia, (2) grifo de la cocina que gotea por desgaste, (3) pintura interior deteriorada por los años.
Según el Código Civil: la gotera del techo (art. 1994) la paga el arrendador porque no es deterioro de uso normal. El grifo goteante (art. 1993) lo paga María porque es uso normal. La pintura interior (art. 1993) también la paga María al momento de entregar. María le escribe al arrendador notificándole la gotera; él tiene 15 días para arreglarla.
Preguntas frecuentes sobre reformas locativas
¿Quién paga las goteras en un arriendo?
Las goteras del techo o filtraciones provenientes de paredes exteriores o de la cubierta de la edificación son responsabilidad del arrendador (artículo 1994 CC). Este tipo de daño no es imputable al uso normal del inmueble sino al deterioro de la estructura. El inquilino debe notificar por escrito al arrendador; si este no actua en un plazo razonable, puede hacer la reparación y descontarla del canon.
¿El inquilino puede hacer reformas sin permiso?
Solo puede hacer pequeñas reparaciones de mantenimiento sin permiso. Cualquier reforma que modifique la estructura, distribución o apariencia del inmueble requiere autorización escrita del arrendador (Ley 820/2003, art. 15). Si hace reformas sin permiso, el arrendador puede exigir que se restituya el estado original a costo del inquilino, y esto puede resultar en la terminación del contrato.
¿Qué pasa con la pintura al entregar el inmueble?
Al devolver el inmueble, el inquilino está obligado a entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo el deterioro natural del tiempo (art. 1993 CC). La pintura que se deteriora por el uso normal durante el arrendamiento es una reparación locativa a cargo del inquilino. Compare siempre el estado de entrada (fícense en el inventario inicial) con el de salida para evitar cobros injustos.
¿Cómo presentar una queja si el arrendador no repara?
Si el arrendador no hace reparaciones que le corresponden, puede: (1) Notificarle por escrito dando un plazo de 10-15 días. (2) Acudir a la Secretaría de Gobierno municipal para conciliación. (3) Solicitar conciliación en la Cámara de Comercio o consultorios jurídicos universitarios (gratuito). (4) Si el daño afecta la habitabilidad, puede terminar el contrato sin previo aviso y sin pagar penalidad.
¿El depósito cubre las reparaciones al entregar?
El depósito o mes de garantía puede usarse para cubrir daños imputables al inquilino que no sean de desgaste natural. Sin embargo, el arrendador debe justificar con facturas los descuentos que haga. Si usted considera que un descuento es injusto, puede acudir a conciliación o al juzgado civil municipal para reclamar la devolución. La Ley 820/2003 protege al inquilino de cobros arbitrarios.
Si tiene un conflicto con su arrendador que no se resuelve, consulte la guía sobre demanda al arrendador. Para entender sus derechos como arrendatario, vea el pilar completo de Justicia y Derechos.