La promesa de compraventa autenticada es un documento privado que ambas partes firman ante notario para que sus firmas tengan fe pública, sin que el acto sea escritura pública. Tiene plena validez legal si cumple las 4 condiciones del artículo 89 de la Ley 153/1887: constar por escrito, especificar el contrato futuro, fijar plazo o condición y declarar los elementos esenciales del contrato.
En Colombia, la promesa de compraventa es el paso previo a la escritura de compraventa en la mayoría de transacciones de inmuebles. Entender la diferencia entre una promesa privada y una autenticada, y saber exactamente qué derechos le otorga cada una, puede evitarle perder el dinero de las arras si algo sale mal.
Qué es la promesa de compraventa y qué exige la ley colombiana
La promesa de compraventa es un contrato preparatorio mediante el cual comprador y vendedor se obligan a celebrar en el futuro el contrato definitivo de compraventa. En Colombia, para que una promesa de compraventa sea válida legalmente debe cumplir las cuatro condiciones del artículo 89 de la Ley 153/1887:
- Debe constar por escrito (documento privado o público).
- Debe especificar el contrato que se celebrará a futuro (en este caso, la compraventa).
- Debe fijar un plazo o condición para la celebración del contrato definitivo.
- Debe declarar todos los elementos esenciales del contrato: bien, precio y forma de pago.
Una promesa que no cumpla estas condiciones es nula y no genera obligaciones exigibles judicialmente. Por eso es tan importante que la redacte o revise un abogado antes de firmar.
Promesa privada vs. promesa autenticada: diferencias clave
| Característica | Promesa privada | Promesa autenticada |
|---|---|---|
| Dónde se firma | Entre las partes, sin intervención estatal | Las firmas se autentican ante notario |
| Valor probatorio | Puede impugnarse la autenticidad de las firmas | Las firmas tienen fe pública; no se pueden desconocer |
| Mérito ejecutivo | Bajo (requiere proceso ordinario para exigir) | Mayor (puede exigirse por proceso ejecutivo) |
| Costo | Solo honorarios de abogado | $45.000 – $80.000 en notaría + cópias |
| ¿Es escritura pública? | No | No (es documento privado con firma autenticada) |
La promesa autenticada NO es una escritura pública. La escritura pública de compraventa es el acto definitivo que transfiere la propiedad y debe inscribirse en la ORIP. La promesa, autenticada o no, es solo el compromiso previo.
Qué son las arras y cómo funcionan en la promesa
Las arras son una suma de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar la promesa, como señal del compromiso. El Código Civil las regula en el artículo 1859 y siguientes. Existen dos tipos:
- Arras confirmatorias: hacen parte del precio. Si el comprador se arrepiente, las pierde. Si el vendedor se arrepiente, las devuelve dobladas (art. 1859 CC).
- Arras de retractación: permiten a cualquiera de las partes retractarse pagando una penalidad: el comprador pierde las arras; el vendedor devuelve el doble. El contrato debe especificar que son de retractación (art. 1860 CC).
Caso Juan: firma promesa autenticada para un apartamento de $250.000.000 y entrega $25.000.000 como arras confirmatorias. El vendedor luego consigue un mejor comprador y se arrepiente. Debe devolverle a Juan $50.000.000 (el doble de las arras), porque son confirmatorias. Si hubiera sido Juan quien se arrepintiera, pierde los $25.000.000.
Qué debe incluir obligatoriamente la promesa de compraventa
Para que la promesa sea válida y ejecutable, el documento debe contener como mínimo:
- Identificación completa de las partes (nombre, cédula, domicilio)
- Descripción exacta del inmueble (dirección, matrícula inmobiliaria, linderos)
- Precio total y forma de pago (cuotas, fechas, monto de arras)
- Fecha límite para firmar la escritura de compraventa
- Condiciones especiales (financiación, entrega del inmueble desocupado, paz y salvo de administración)
- Consecuencias del incumplimiento (arras, cláusulas penales)
Costos de autenticar una promesa de compraventa en 2026
| Concepto | Valor 2026 |
|---|---|
| Autenticación de firmas ante notaría | $45.000 – $80.000 por documento |
| Copia auténtica (por página) | $3.700 – $5.000 aprox. |
| Asesoría de abogado para redacción | $300.000 – $1.500.000 |
| Fotocopia cédulas (exigida por notaría) | $0 (a cargo de cada parte) |
La autenticación ante notaría es el costo más pequeño del proceso. Lo que realmente puede costarle es contratar un abogado para que redacte la promesa correctamente. Una promesa mal redactada, aunque esté autenticada, puede ser nula o ejecutable solo a medias, con lo que las arras no le protegen como cree.
Pasos para autenticar la promesa ante notaría
- Redactar la promesa: aconsejablemente con abogado. Incluir todos los elementos esenciales y las condiciones pactadas.
- Acordar la cita en notaría: cualquier notaría puede autenticar firmas. No tiene que ser la misma donde se hará la escritura de compraventa.
- Asistir con cédulas originales: comprador y vendedor se presentan ante el notario con sus cédulas originales y el documento listo.
- El notario autentica las firmas: verificará la identidad de ambas partes y dejará constancia de que las firmas son auténticas. No revisa el contenido del contrato.
- Entregar copia a cada parte: cada uno debe conservar una copia auténtica. Si hay banco financiador, este también suele exigir copia.
Qué pasa si la promesa no cumple los requisitos del artículo 89 del Código Civil
El artículo 89 del Código Civil (modificado por el Decreto 960/1970) exige que la promesa de compraventa de bienes inmuebles sea en documento privado pero con los elementos de fondo necesarios para que la escritura definitiva pueda otorgarse. Si falta alguno, la promesa es inejecutable —no nula, pero ineficaz— lo que significa que ninguna parte puede exigir el cumplimiento ante juez:
- Si falta la identificación del inmueble (matrícula inmobiliaria o descripción suficiente): promesa inejecutable. Se considera obligación de objeto ilicito.
- Si falta el plazo o la condición para escriturar: el comprador no puede exigir escrituración en fecha cierta. Queda a voluntad del vendedor.
- Si falta el precio: la promesa no tiene objeto y es absolutamente nula según el artículo 1741 del Código Civil.
Preguntas frecuentes sobre la promesa de compraventa autenticada
¿La promesa autenticada es obligatoria para vender un inmueble?
No, la ley colombiana no exige promesa autenticada para vender un inmueble. Puede ir directamente a la escritura de compraventa. La promesa se usa cuando hay un lapso entre el acuerdo y la firma definitiva (por ejemplo, mientras el comprador consigue el crédito). La autenticación tampoco es obligatoria para la promesa en sí, pero le da mayor valor probatorio y ejecutabilidad en caso de incumplimiento.
¿Cuánto cuesta autenticar una promesa de compraventa?
La autenticación de firmas ante notaría cuesta entre $45.000 y $80.000 por documento, según el Decreto 188/2013. Este es el costo directo de la notaría. Adicionalmente, si contrata abogado para la redacción, los honorarios profesionales son aparte y pueden ir de $300.000 a $1.500.000 dependiendo de la complejidad del negocio.
¿Sirve una promesa privada (sin notarización) para reclamar legalmente?
Sí, si cumple las cuatro condiciones del artículo 89 Ley 153/1887, una promesa privada es válida y puede ejecutarse judicialmente. El problema es que la autenticidad de las firmas puede discutirse, lo que complica el proceso si hay conflicto. La promesa autenticada elimina esa discusión porque el notario da fe de las identidades.
¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de firmar la promesa?
Depende del tipo de arras. Si son arras confirmatorias, el vendedor debe devolverlas dobladas (art. 1859 CC). Si no hay arras o el contrato solo prevee cláusula penal, el comprador puede demandar el cumplimiento del contrato o pedir la indemnización pactada. Con una promesa autenticada, el comprador tiene mayor facilidad para iniciar un proceso ejecutivo.
¿Se puede pedir la devolución de las arras si el banco no aprueba el crédito?
Solo si la promesa incluyó explícitamente esa condición. Si el documento dice “esta promesa está condicionada a la aprobación del crédito hipotecario” y el banco niega el crédito, el comprador puede retractarse sin perder las arras. Si no se incluyó esa condición, el incumplimiento por falta de financiación es responsabilidad del comprador y pierde las arras. Por eso es crucial negociar esta cláusula desde el principio.
Consulte más información en el pilar de Notarías y Registro. También le puede interesar nuestra guía sobre promesa de compraventa de vivienda y cómo funciona la escritura de hipoteca. Para asesoría sobre trámites notariales, consulte supernotariado.gov.co.