La escritura de compraventa de inmueble es el documento notarial que legaliza la transferencia de propiedad de una casa, apartamento o lote en Colombia. En 2026, la tarifa notarial es aproximadamente el 3 por mil del valor del inmueble, más los derechos de registro y el impuesto de boleta fiscal. El trámite se hace ante cualquier notaría del país y tarda entre 3 y 10 días hábiles desde que se radicaron todos los documentos.
Sin la escritura debidamente firmada y registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos, la compraventa no tiene efectos jurídicos frente a terceros: el comprador paga pero el inmueble sigue legalmente a nombre del vendedor. Por eso, conocer el proceso paso a paso es fundamental antes de cerrar cualquier negocio inmobiliario.
Documentos que necesitan comprador y vendedor
La notaría requiere que ambas partes aporten su documentación completa. El abogado o asesor inmobiliario que acompaña la operación suele coordinar la lista antes de radicar.
| Documento | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Cédula de ciudadanía original | Sí | Sí |
| Escritura anterior (título de propiedad) | No | Sí — la que acredita que es dueño |
| Certificado de tradición y libertad (no mayor a 30 días) | No | Sí — lo obtiene en la Oficina de Instrumentos Públicos |
| Paz y salvo de impuesto predial | No | Sí — de la Secretaría de Hacienda municipal |
| Paz y salvo de administración (si es PH) | No | Sí — de la copropiedad |
| Promesa de compraventa firmada | Sí | Sí |
| Cert. de existencia y representación (si es empresa) | Si aplica | Si aplica |
El certificado de tradición y libertad es uno de los documentos más importantes: verifica que el inmueble no tiene hipotecas, embargos ni limitaciones jurídicas. Obténgalo en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro.
Cuánto cuesta la escrituracón de un inmueble en 2026
Los gastos de escrituración tienen varios componentes. Por costumbre, en Colombia se dividen entre comprador y vendedor, aunque la ley no lo exige: es un acuerdo entre las partes.
| Concepto | Base de cálculo | Quién paga (costumbre) |
|---|---|---|
| Tarifa notarial | ~3 por mil del valor del inmueble (0,3%) | 50% comprador / 50% vendedor |
| Derechos de registro | 0,5% del valor del acto | Comprador |
| Impuesto de registro departamental | 1% del valor en la mayoría de dptos. | Comprador |
| Retención en la fuente (si aplica) | 1% del valor si el vendedor es persona natural | Vendedor |
| Copias auténticas de la escritura | $9.000 – $14.000 por hoja | Quien las solicite |
Ejemplo práctico: Andrés compra un apartamento en Medellín por $350.000.000. Cálculo aproximado de gastos de escrituración:
- Tarifa notarial total (0,3% de $350M): $1.050.000 → Andrés paga $525.000 y el vendedor $525.000
- Derechos de registro (0,5% de $350M): $1.750.000 → Andrés paga
- Impuesto de registro Antioquia (1% de $350M): $3.500.000 → Andrés paga
- Retención en la fuente (1%): $3.500.000 → vendedor asume
- Lo que Andrés paga en escrituración: aprox. $5.775.000
Esto no incluye el avalúo comercial, los honorarios del abogado ni la comisión de la inmobiliaria si hubo intermediario. Para un cuadro completo de gastos, consulte la guía de gastos al comprar vivienda en Colombia.
Paso a paso de la escrituracón de compraventa
- Firma de la promesa de compraventa: antes de ir a la notaría, comprador y vendedor firman una promesa donde acuerdan precio, forma de pago y fecha de escrituración. Suele incluir un anticipo del 10% al 30%.
- Obtener y revisar documentos: el vendedor consigue el certificado de tradición, los paz y salvos y las escrituras anteriores. El comprador verifica que todo esté en orden (sin embargos, sin hipotecas sin cancelar, sin deudas de predial).
- Escoger y radicar en la notaría: cualquier notaría del país puede hacer la escritura, independientemente de dónde esté ubicado el inmueble. Se entrega el borrador de escritura y los soportes.
- Revisión notarial: la notaría revisa la documentación y puede pedir aclaraciones. Una vez aprobado, fija la fecha de firma.
- Firma de la escritura: comprador y vendedor acuden a firmar. Si alguno no puede asistir, puede otorgar poder notarial a un representante.
- Pago de gastos notariales: se pagan los derechos notariales y se reciben las copias auténticas de la escritura.
- Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: con la escritura firmada, el comprador (o el abogado) la lleva a la Oficina de Instrumentos Públicos del municipio donde está el inmueble para pagar los derechos de registro e impuesto departamental. Este paso es el que transfiere legalmente la propiedad.
- Recibir la escritura registrada: una vez inscrita, la Oficina devuelve la escritura con el sello de registro. En ese momento el comprador es oficialmente propietario.
Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: el paso que muchos olvidan
Muchas personas creen que al firmar en la notaría ya son dueños del inmueble. Es un error costoso. La firma notarial crea la obligación de transferir, pero el traspaso legal se perfecciona solo con el registro en la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente.
Si el comprador no registra la escritura y el vendedor la vende de nuevo a otra persona que sí registra primero, ese otro comprador es el dueño legal. La tradición inmobiliaria en Colombia sigue el principio de “primero en el tiempo, primero en el derecho” para quienes registran.
Para gestionar el registro y verificar el estado del inmueble, use el portal de la Superintendencia de Notariado y Registro.
Errores frecuentes en la escrituración de compraventa
- No verificar el certificado de tradición: comprar sin revisar si hay hipoteca activa puede significar que el banco embargue el inmueble aunque usted ya lo haya pagado.
- Subvalorar el inmueble: declarar un valor menor al real para pagar menos impuestos es fraude fiscal. La DIAN puede objetar el precio y aplicar sanciones tanto al comprador como al vendedor.
- Firmar sin verificar la identidad del vendedor: pida cédula y verifique que coincide con quien aparece en las escrituras y en el certificado de tradición.
- No pedir paz y salvo de administración: si compra en propiedad horizontal sin este documento, las deudas de administración del anterior dueño se transfieren al nuevo propietario.
- Olvidar el registro: como se explicó, la escritura firmada sin registrar no transfiere la propiedad legalmente.
Impuesto de ganancia ocasional por venta de inmueble
Si el vendedor obtiene una utilidad al vender el inmueble (precio de venta mayor al precio de compra), puede estar obligado a declarar y pagar impuesto de ganancia ocasional ante la DIAN. Este impuesto aplica cuando el bien ha sido poseído por menos de 2 años; si lo poseyó por más tiempo, el tratamiento puede ser diferente según la situación fiscal del vendedor.
La tarifa de ganancia ocasional es del 15% sobre la utilidad real. Por ejemplo, si Juan compró el apartamento en $200.000.000 y lo vende en $350.000.000, la utilidad es $150.000.000. El impuesto potencial es $22.500.000 (15%). Sin embargo, existen deducciones y costos del bien que pueden reducir la base gravable. Un contador o asesor tributario puede calcular el impuesto exacto. Para más detalles sobre impuestos y la DIAN, consulte nuestra guía de declaración de renta 2026.
Escrituración con crédito hipotecario: pasos adicionales
Cuando el comprador financia la compra con un crédito hipotecario, la escrituración incluye un paso extra: la constitución de la hipoteca a favor del banco dentro de la misma escritura de compraventa. El proceso tiene algunas particularidades:
- El banco desembolsa el día de la escritura: el crédito se desembolsa directamente al vendedor el día que firman en la notaría. Por eso la cita de escrituración debe coordinarse con el banco.
- La notaría la escoge el banco: algunos bancos tienen convenios con notarías específicas. Consulte con su banco cuál notaría usan antes de escoger una por su cuenta.
- Se paga seguro obligatorio: con el crédito hipotecario el banco exige seguro de vida del deudor y seguro de daños del inmueble desde el día de desembolso.
- La hipoteca queda inscrita en el registro: la escritura registrada incluye la hipoteca a nombre del banco. Cuando el crédito se pague totalmente, hay que hacer la cancelación de hipoteca ante notaría y registrarla para que el inmueble quede libre de gravamen.
| Etapa del crédito hipotecario | Trámite notarial requerido |
|---|---|
| Compra con financiación | Escritura de compraventa + hipoteca en un solo acto |
| Pago total del crédito | Escritura de cancelación de hipoteca |
| Cambio de banco (subrogación) | Escritura de subrogación hipotecaria |
Preguntas frecuentes sobre la escritura de compraventa
¿Cuánto cuesta escriturar un inmueble en Colombia?
La tarifa notarial es aproximadamente el 3 por mil (0,3%) del valor del inmueble, pagada en partes iguales entre comprador y vendedor. A eso se suman los derechos de registro (0,5%) y el impuesto de registro departamental (generalmente 1%). Para un apartamento de $350.000.000, el comprador paga alrededor de $5.775.000 en total entre estos conceptos.
¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?
Por costumbre en Colombia, la tarifa notarial se divide en partes iguales. Los derechos de registro y el impuesto departamental los paga el comprador. La retención en la fuente la asume el vendedor. Sin embargo, todo es negociable entre las partes y puede quedar definido en la promesa de compraventa.
¿Qué pasa con el registro en la Oficina de Instrumentos Públicos?
Es obligatorio y es el paso que completa legalmente la transferencia. Sin el registro, el comprador no es propietario ante la ley aunque tenga la escritura firmada. Tras firmar en la notaría, lleve la escritura a la Oficina de Instrumentos Públicos del municipio y pague los derechos de registro. El proceso tarda entre 3 y 10 días hábiles según la oficina.
¿Cuánto tarda el proceso de escrituración?
La firma en la notaría puede gestionarse en 1 a 5 días hábiles desde la radicación de documentos completos. El registro posterior en la Oficina de Instrumentos Públicos tarda entre 3 y 10 días hábiles adicionales. En total, del día que se radian documentos hasta tener la escritura registrada pueden pasar entre 1 y 3 semanas.
¿Puedo escriturar en cualquier notaría de Colombia?
Sí. Cualquier notaría del país está habilitada para hacer escrituras de compraventa de inmuebles sin importar dónde esté ubicado el bien. Escoja la que le resulte más cómoda para comprador y vendedor. El registro posterior sí debe hacerse en la Oficina de Instrumentos Públicos del municipio donde se ubica el inmueble.
Embargos e hipotecas: cómo afectan la compraventa
Si el inmueble tiene hipoteca activa, la escritura puede hacerse de dos formas: cancelando la hipoteca en el mismo acto (parte del precio va al banco) o subrogándola al comprador (el banco debe aprobar el cambio de deudor). Si hay embargo judicial, la venta es imposible hasta que el juez lo levante. Verifique siempre el certificado de tradición y libertad en la Superintendencia de Notariado y Registro antes de entregar cualquier anticipo. Un inmueble con embargo no puede escriturarse aunque el vendedor lo asegure de palabra.
Si el comprador financia con crédito hipotecario, el banco desembolsa directamente al vendedor el día de la firma. La notaría y el banco coordinan la cita. Consulte los gastos totales en nuestra guía de gastos al comprar vivienda en Colombia.
Consulte más trámites notariales en Notarías y Registro. Si está en proceso de compra, revise también cómo comprar vivienda usada en Colombia.