Un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia, según la Ley 820 de 2003, debe incluir: identificación de arrendador y arrendatario, descripción del inmueble, canon mensual, tipo de garantía (depósito, codeudor o póliza), duración y causales de terminación. No requiere notariación para ser válido; basta la firma de ambas partes, idealmente ante testigos, para que produzca plenos efectos legales.
El contrato de arrendamiento es el documento más importante en la relación entre arrendador y arrendatario. Uno bien redactado evita malentendidos sobre el aumento del canon, el estado del inmueble, los servicios públicos y la devolución del depósito. Un contrato mal hecho — o ninguno — genera litigios costosos que ninguna de las partes quiere. Esta guía le muestra las cláusulas que debe tener su contrato en 2026.
¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento válido?
La Ley 820 de 2003 no exige una lista taxativa de cláusulas, pero la jurisprudencia de los juzgados civiles ha consolidado los elementos mínimos que debe incluir un contrato de arrendamiento de vivienda para ser ejecutable sin ambigüedades:
- Identificación completa de arrendador y arrendatario (nombres, cédulas, domicilio)
- Descripción precisa del inmueble (dirección, piso, linderos, parqueadero o depósito si aplica)
- Valor del canon mensual en pesos y fecha límite de pago
- Modalidad y monto de la garantía (depósito, codeudor o póliza)
- Duración del contrato
- Inventario del estado del inmueble al momento de la entrega (como anexo)
- Responsabilidad de servicios públicos (quién paga agua, luz, gas, administración)
- Causales de terminación anticipada y penalidades
- Reglas de incremento anual del canon (IPC DANE del año anterior)
Cláusulas clave del contrato: lo que debe decir cada una
| Cláusula | Contenido mínimo | Base legal |
|---|---|---|
| Objeto | Descripción del inmueble, área, piso, inclusión de parqueadero | Art. 3 Ley 820 |
| Canon y pago | Monto en pesos, día límite (ej. los 5 primeros de cada mes) | Art. 18 Ley 820 |
| Incremento anual | “El canon se incrementará anualmente en el IPC del año anterior certificado por el DANE” | Art. 20 Ley 820 |
| Garantía | Elegir UNA: depósito (máx. 2 meses), codeudor o póliza | Art. 19 Ley 820 |
| Duración | Plazo inicial, con prórroga automática si ninguna parte avisa con 3 meses | Art. 22 Ley 820 |
| Terminación | Causales legales + penalidad por terminación anticipada sin justa causa (3 meses de canon) | Arts. 22–24 Ley 820 |
| Servicios públicos | Especificar quién paga cada servicio: agua, luz, gas, administración, internet | Art. 8 Ley 820 |
| Inventario | Anexo firmado con estado detallado del inmueble al momento de entrega | Art. 8 Ley 820 |
Garantías: cómo funciona cada una
Depósito en dinero: el arrendatario entrega hasta 2 meses de canon como garantía. El arrendador debe devolver el dinero al terminar el contrato, descontando deudas o daños comprobados. Si hay controversia sobre el descuento, el arrendatario puede demandar ante el Juez Civil.
Codeudor solidario: una tercera persona garantiza las obligaciones del arrendatario con su propio patrimonio. Si el arrendatario no paga, el codeudor responde igual que el deudor principal. Debe firmar el contrato y aportar fotocopia de cédula y, usualmente, comprobante de ingresos.
Póliza de arrendamiento: una aseguradora (Seguros Bolívar, Sura, Liberty, entre otras) garantiza el pago del canon si el arrendatario incumple. El costo varía entre el 1% y el 2% mensual del valor del canon. Es la opción más cómoda para arrendadores que no quieren gestionar depósitos en efectivo.
Costos: ¿hay que notariar el contrato de arrendamiento?
No. La Ley 820 no exige notariación. Un contrato firmado por las dos partes tiene plena validez legal en Colombia sin pasar por notaría. El reconocimiento de firmas ante notario es opcional y se recomienda solo cuando una parte quiere mayor seguridad probatoria en caso de litigio:
| Trámite | Costo 2026 | ¿Obligatorio? |
|---|---|---|
| Firma del contrato entre partes | Gratis | Sí (mínimo requerido) |
| Reconocimiento de firmas en notaría | ~$9.000 – $25.000 por firmante | No |
| Escritura pública de arrendamiento | Desde $150.000 según canon | No |
Duración, prórroga y terminación anticipada
La Ley 820 no establece una duración mínima obligatoria, pero por costumbre y conveniencia la mayoría de contratos se pactan por 12 meses. Al vencerse el plazo inicial, el contrato se prorroga automáticamente si ninguna de las partes da el preaviso de 3 meses (art. 22). Si firmó por 1 año y no avisa 3 meses antes de que venza, el contrato se renueva por otro año.
Para la terminación anticipada sin justa causa:
- Por el arrendatario: preaviso de 3 meses + indemnización al arrendador de 3 meses de canon (art. 24 Ley 820)
- Por el arrendador: preaviso de 3 meses + indemnización al arrendatario de 3 meses de canon, salvo que la causal sea incumplimiento del arrendatario
- Sin penalidad para el arrendatario: cuando el arrendador incumple (no hace reparaciones urgentes, corta servicios, viola el disfrute pacífico)
Cláusulas que NO puede incluir su arrendador (son nulas)
Estas cláusulas violan la Ley 820 y son ineficaces aunque estén firmadas:
- Cláusula que permite al arrendador cortar servicios públicos si el arrendatario no paga
- Cláusula que exige depósito y codeudor al mismo tiempo
- Cláusula que obliga a incrementos superiores al IPC anual
- Cláusula que renuncia anticipadamente a derechos del arrendatario establecidos en la ley
- Cláusula que permite al arrendador recuperar el inmueble sin proceso judicial
- Cláusula penal por terminación anticipada superior a 3 meses de canon para el arrendatario
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento
¿Dónde consigo el modelo de contrato gratis?
La Superintendencia de Notariado y Registro y el MinJusticia publican formatos orientativos en sus portales. También puede encontrar modelos en las Lonjas de Propiedad Raíz de cada ciudad (Lonja de Bogotá, de Medellín, de Cali) y en notarías que ofrecen el documento con reconocimiento de firmas incluido. El costo varía desde gratis en portales oficiales hasta $50.000 con legalización en notaría de barrio.
¿Cuáles son las cláusulas más importantes del contrato?
Las tres más críticas son: (1) el valor exacto del canon y la fecha de pago, porque cualquier ambigüedad genera disputas; (2) la garantía (depósito, codeudor o póliza) con las condiciones de devolución; y (3) el inventario del estado del inmueble, que define qué tenía al inicio y qué debe devolver el arrendatario. Sin inventario, el arrendador no puede probar daños causados por el arrendatario.
¿Puede el arrendador pedir codeudor y depósito al mismo tiempo?
No. El artículo 19 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir dos garantías simultáneamente. Si le piden depósito y codeudor al mismo tiempo, puede negarse a pagar la doble garantía — esa práctica es ilegal. Si ya firmó un contrato con doble garantía, esas cláusulas son nulas de pleno derecho y puede reclamar el depósito en exceso ante la Defensoría del Pueblo o el Juez Civil Municipal.
¿El contrato de arrendamiento necesita notariarse?
No. La Ley 820 de 2003 no exige notariación del contrato de arrendamiento de vivienda para que sea válido y exigible judicialmente. Un contrato privado firmado por arrendador y arrendatario tiene plena validez legal. El reconocimiento de firmas ante notario (desde $9.000 por firmante) es opcional y se recomienda solo cuando una de las partes quiere un mayor nivel de certeza probatoria en caso de litigio.
¿Cuál es la duración mínima de un contrato de arriendo?
La Ley 820 no establece una duración mínima obligatoria. Puede hacerse por 6 meses, 1 año, 2 años o el tiempo que las partes acuerden. Al vencer el plazo pactado sin preaviso de 3 meses de ninguno, el contrato se prorroga automáticamente por el mismo período inicial. Por eso, si planea no renovar, avise con 3 meses de anticipación y siempre por escrito con acuse de recibo.
Errores frecuentes al redactar un contrato de arriendo
- No incluir el inventario del inmueble. Es el error más costoso. Sin inventario firmado, el arrendador no puede probar que las goteras, los rayones en la pared o el electrodoméstico roto los causó el arrendatario. Al terminar el contrato, los daños que no estén documentados quedan sin posibilidad de cobro.
- No especificar quién paga la administración. En conjuntos residenciales, la cuota de administración puede ser el 20-30% del canon. Si el contrato no lo aclara, lo más común es que la pague el arrendatario, pero la ambigüedad genera conflictos.
- Poner fecha de pago sin cláusula de mora. El contrato debe especificar qué pasa si el arrendatario paga tarde. La Ley 820 permite exigir intereses de mora sobre el canon no pagado oportunamente.
- No especificar el estado del inmueble al recibir. “Se recibe en buen estado” es insuficiente. El inventario debe listar item a item: pintura, puertas, ventanas, electrodomésticos, sanitarios, grifos. Con fotos firmadas por ambas partes.
- Redactar cláusulas nulas. Si el contrato permite al arrendador cortar el agua o recuperar el inmueble sin juicio, esas cláusulas son nulas. El arrendatario no está obligado a cumplirlas aunque las haya firmado.
Ejemplo de cláusula de incremento bien redactada
Esta es una cláusula tipo que cumple con el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 y que puede incluir literalmente en su contrato:
“El valor del canon mensual de arrendamiento se incrementará anualmente, una sola vez, en un porcentaje igual al Índice de Precios al Consumidor (IPC) correspondiente al año inmediatamente anterior, certificado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). El arrendador notificará al arrendatario el nuevo valor con al menos tres (3) meses de anticipación mediante comunicación escrita. Todo incremento superior al IPC certificado carecerá de valor legal y el arrendatario no estará obligado a pagarlo.”
Una cláusula redactada en estos términos protege al arrendatario de subidas arbitrarias y deja claro al arrendador el límite legal aplicable cada año. Consultable en defensoria.gov.co si tiene dudas sobre su aplicación.
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