El aumento máximo del canon de arriendo en 2026 es del 5,24%, que fue el IPC (Índice de Precios al Consumidor) de 2025 certificado por el DANE. La Ley 820 de 2003 prohíbe incrementos superiores a ese porcentaje en contratos de vivienda urbana. Si su arrendador le cobró más, puede exigir que le revertan el exceso o denunciar ante la Alcaldía municipal.
El tope aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda que cumplan un año o que se renueven en 2026. No aplica a locales comerciales, bodegas ni parqueaderos. Tampoco aplica a contratos nuevos: cuando se pone por primera vez un inmueble en el mercado, el arrendador puede fijar el canon que considere razonable según el mercado.
¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026?
El máximo legal es el IPC del año anterior. El IPC de 2025 fue 5,24% según el DANE. Si su canon era $1.500.000 al 31 de diciembre de 2025, el arrendador solo puede subirlo hasta $1.578.600 en 2026.
| Canon 2025 | Aumento máximo (5,24%) | Canon máximo 2026 |
|---|---|---|
| $800.000 | $41.920 | $841.920 |
| $1.200.000 | $62.880 | $1.262.880 |
| $1.500.000 | $78.600 | $1.578.600 |
| $2.000.000 | $104.800 | $2.104.800 |
| $3.000.000 | $157.200 | $3.157.200 |
Marco legal: qué dice la Ley 820 sobre el aumento del canon
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 establece que en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, el canon no puede incrementarse en porcentaje superior al IPC del año anterior. La norma es de orden público: ningún contrato puede pactar un porcentaje mayor. Aplica cuando el contrato se renueva o cuando se cumple cada aniversario de ejecución.
Historial de topes de aumento:
| Año de aumento | IPC base | Tope máximo |
|---|---|---|
| 2023 | IPC 2022: 13,12% | 13,12% |
| 2024 | IPC 2023: 9,28% | 9,28% |
| 2025 | IPC 2024: 5,20% | 5,20% |
| 2026 | IPC 2025: 5,24% | 5,24% |
Cuándo y cómo debe notificarle el arrendador el aumento
La Ley 820 de 2003 no fija un plazo mínimo de preaviso para el aumento, pero exige que el arrendatario sea notificado antes de que aplique el nuevo canon. La práctica habitual es avisar con al menos 30 días de antelación al vencimiento de la anualidad. Si el arrendador le informa el aumento el mismo día que comienza el nuevo año, el aumento solo puede aplicarse desde el mes siguiente a la notificación, no retroactivamente.
El aviso puede hacerse por escrito (carta, correo electrónico o mensaje con confirmación de lectura). Lo importante es que el arrendatario tenga constancia. Si el arrendador no avisa y simplemente cobra más, usted puede seguir pagando el canon anterior hasta que le notifiquen formalmente.
Cálculo del aumento: ejemplo con Luisa
Luisa paga $1.800.000 de arriendo y el contrato cumple un año en marzo de 2026. Su arrendadora le dice que el canon sube a $2.100.000. ¿Es legal?
- IPC de 2025 = 5,24%.
- Máximo de aumento: $1.800.000 × 5,24% = $94.320.
- Canon máximo legal: $1.800.000 + $94.320 = $1.894.320.
- Lo que le cobran: $2.100.000 > $1.894.320 → el exceso es $205.680.
- Luisa puede negarse a pagar los $205.680 adicionales y exigir ajuste al tope legal.
Aumento ilegal: qué hacer si le cobran más del IPC 2025
Si su arrendador exige un aumento superior al 5,24% en 2026, tiene estas opciones:
- Negociación directa: muéstrele el cálculo y el artículo 20 de la Ley 820. Muchos arrendadores desconocen el tope y ceden al ver la norma.
- Conciliación: acuda a la Defensoría del Pueblo, la Personéría o un centro de conciliación para mediar.
- Pagar el monto legal y documentar: consigne el canon correcto (canon anterior + 5,24%) y deje constancia escrita de que paga lo legal. Si lo demandan por mora, tiene la defensa en el recibo.
- Acción judicial: puede demandar la devolución del exceso cobrado ante un juez civil. Para montos pequeños, los jueces de pequeñas causas son rápidos.
Casos especiales y excepciones al tope del IPC
Hay situaciones en que el tope del IPC no aplica o funciona diferente:
- Contrato nuevo: cuando se pone por primera vez un inmueble en el mercado, el arrendador fija el precio libremente. El tope del IPC rige a partir del primer aniversario.
- Local comercial u oficina: la Ley 820 solo regula vivienda urbana. Los arriendos comerciales se rigen por el Código de Comercio y el Civil.
- Garaje o parqueadero independiente: si el contrato es solo para el parqueadero sin incluir vivienda, tampoco le aplica el tope de la Ley 820.
- El arrendador puede subir menos del IPC o no subir nada. La ley solo fija el techo, no el piso del aumento.
- Contrato de vivienda suntuaria (canon superior a 20 SMMLV = $35.018.100 en 2026): tiene regulación diferente y algunas disposiciones de la Ley 820 no aplican.
Preguntas frecuentes sobre el aumento del arriendo en Colombia
¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026?
El máximo legal es el 5,24%, que fue el IPC de 2025 según el DANE. Si su canon era $1.500.000 en 2025, el nuevo máximo para 2026 es $1.578.600. Cualquier valor por encima de ese monto es un cobro ilegal que puede rechazar documentando el pago del valor correcto o acudiendo a conciliación ante la Defensoría o la Personéría.
¿Cuándo rige el aumento del arriendo?
Rige a partir del primer día del nuevo año de contrato. Si el contrato se firmó el 15 de abril, el aumento aplica desde el 15 de abril del año siguiente. Si el arrendador no avisó antes de esa fecha, el aumento solo puede cobrarse desde el mes siguiente a la notificación formal, no de forma retroactiva.
¿Qué pasa si me niego a pagar el aumento ilegal?
Si el aumento supera el IPC y usted paga únicamente el canon correcto (canon anterior + 5,24% máximo), ese pago no constituye mora porque está pagando lo que la ley permite. Documente la consignación indicando que corresponde al “canon de arriendo mes X, según tope Ley 820 de 2003 art. 20’. Si el arrendador lo demanda, usted tiene la defensa en el pago correcto documentado.
¿Cuál fue el IPC de 2025 que determina el aumento en 2026?
El IPC de 2025 fue 5,24% según el DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística). Ese es el porcentaje que aplica como tope máximo para todos los contratos de arriendo de vivienda que se renueven o cumplan aniversario durante 2026. Puede consultar el IPC actualizado en el portal oficial del DANE.
¿El arrendador puede subir el arriendo sin avisar?
No puede aplicar el aumento sin notificarle previamente. Si le llega una factura con valor mayor sin haber recibido comunicación, puede seguir pagando el canon anterior hasta recibir notificación formal escrita. Eso no es mora. Exija siempre la notificación por escrito (carta, correo o mensaje con lectura confirmada) para tener prueba del acuerdo sobre el nuevo valor.
Renovación del contrato: cuándo puede el arrendador cambiar condiciones
La renovación del contrato de arrendamiento es el momento en que legalmente el arrendador puede modificar el canon (dentro del tope del IPC), la duración del contrato o las condiciones del inmueble. La Ley 820 de 2003 establece que si el contrato vence y ninguna de las partes lo termina, se prorroga automáticamente en las mismas condiciones. Si el arrendador quiere modificar el canon en la renovación, debe avisar con al menos 3 meses de antelación. Si no avisa con ese tiempo, el contrato se renueva con el mismo canon. Una vez en vigor el nuevo canon, el incremento máximo sigue siendo el IPC anterior (5,24% en 2026).
Arrendamiento con deuda acumulada: cómo actuar como arrendatario o arrendador
Si el arrendatario lleva varios meses sin pagar o pagando menos del canon acordado, el arrendador puede iniciar el proceso de restitición de inmueble arrendado (desalojo) ante el juzgado civil municipal. Este proceso, regulado por el Código General del Proceso, puede concluir en desalojo en 4 a 9 meses. Sin embargo, tanto arrendador como arrendatario tienen opciones más rápidas:
- Acuerdo privado de pago: Si el arrendatario acumuló deuda por dificultad económica temporal, pueden llegar a un acuerdo de pago de la deuda en cuotas. Formalizenlo por escrito con firma de ambas partes para evitar malentendidos.
- Conciliación en Centro de Conciliación: Si no hay acuerdo directo, una conciliación ante un centro autorizado (Colegio de Abogados, Cámara de Comercio, Universidades) puede resolver el conflicto en 15-30 días hábiles y es más económica que el litigio.
- Póliza de arrendamiento: Si el contrato incluye póliza de arrendamiento, la aseguradora puede asumir los cánones no pagados y gestionar el proceso de desalojo. Activar esta protección suele tardar 2-4 semanas desde la primera mora.
Depósito de arrendamiento: cuánto cobran y cuándo le devuelven
La Ley 820 limita el depósito de arrendamiento (también llamado garantía) a un máximo de 2 meses de canon. El arrendador no puede exigir más. Al terminar el contrato, el depósito debe devolverse en un plazo razonable (generalmente entre 1 y 3 meses), descontando solo los daños comprobados al inmueble más allá del desgaste normal de uso. Si el arrendador retiene el depósito sin justificación o más tiempo del razonable, el arrendatario puede demandar su devolución ante el juzgado civil.
Si su contrato venció y no quiere renovarlo, avise al arrendador con un mínimo de 3 meses de anticipación para evitar sanciones por incumplimiento. Si el arrendador no quiere renovar al vencer el contrato, también debe darle aviso con 3 meses de anticipación. Si no lo hace y usted continúa en el inmueble, el contrato se prorroga automáticamente por el mismo período original. Esta regla de los 3 meses aplica tanto al arrendador como al arrendatario para evitar que el aviso se use como mecanismo de presión. Si usted recibió aviso de no renovación con menos de 3 meses, puede continuar en el inmueble hasta completar el plazo legal de 3 meses contados desde el aviso real, sin que se le puedan cobrar sanciones adicionales por esa extensión. El modelo correcto de aviso es por escrito (carta certificada, correo electrónico con confirmación o mensaje de texto guardado con fecha visible).
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