El FNA (Fondo Nacional del Ahorro) es la entidad pública de crédito hipotecario más importante de Colombia, creada por el Decreto 3118 de 1968. En 2026 lanzó su medida más ambiciosa: financiación del 100% para quien compre su primera vivienda VIS o VIP, sin cuota inicial, vigente desde el segundo semestre. Las tasas van desde UVR + 0% para VIP (≈5,3% EA) y 7% EA para VIS con la Tasa Social para ingresos hasta 2 SMMLV.
El FNA atiende a empleados públicos, trabajadores del sector privado e independientes que se afilian mediante el AVC (Ahorro Voluntario Contractual). Tiene más de tres millones de afiliados y es la principal alternativa al crédito hipotecario bancario para familias con ingresos medios y bajos. Este artículo explica qué productos ofrece, cómo funciona el programa sin cuota inicial, las tasas vigentes y cuánto paga un hogar típico en cuota mensual.
Qué es el FNA y quién puede afiliarse
El Fondo Nacional del Ahorro fue creado por el Decreto 3118 de 1968 para administrar las cesantías de los empleados públicos y otorgarles crédito hipotecario. Con los años amplió su cobertura a trabajadores privados y, más recientemente, a trabajadores independientes y del sector informal mediante el AVC.
Pueden afiliarse al FNA:
- Empleados públicos: la afiliación es automática si la entidad estatal está vinculada al FNA.
- Empleados privados: si el empleador tiene convenio con el FNA o el trabajador se afilia directamente.
- Trabajadores independientes e informales: mediante el AVC (Ahorro Voluntario Contractual) con aportes desde $50.000 mensuales.
- Jóvenes menores de 29 años: acceden al programa Generación FNA con condiciones preferenciales si radican crédito antes de los 30.
El portal oficial del FNA es fna.gov.co. Toda la información de tasas, simulaciones de crédito y trámites de afiliación está disponible allí.
Productos del FNA en 2026: crédito, ahorro y vivienda
| Producto | Descripción | Tasa / Condición |
|---|---|---|
| Crédito hipotecario VIP | Vivienda nueva o usada hasta $122.4M | UVR + 0% (≈5,3% EA) |
| Crédito hipotecario VIS | Vivienda nueva o usada hasta $262.6M | UVR + 2% (≈7,3%) / Tasa Social 7% |
| Crédito No VIS | Vivienda libre, sin tope de valor | Desde 9,3% EA |
| Crédito vivienda usada | Hasta 90% del valar del avaluo | Desde 9,5% EA |
| Libranza educativa | Crédito para educación superior | Variable |
| AVC (Ahorro Voluntario) | Cuenta de ahorro para independientes | Sin tasa de crédito diferencial |
El programa 100% sin cuota inicial: cómo funciona en 2026
A partir del segundo semestre de 2026, el FNA financia el 100% del valor de la vivienda VIS o VIP para afiliados que compren su primera vivienda en Colombia. Anteriormente, el FNA financiaba hasta el 80% para vivienda usada y el 90% para algunos programas. Esta es la primera vez que el 100% está disponible sin programas especiales adicionales.
Condiciones del programa 100% sin cuota inicial:
- Solo para primera vivienda: el solicitante no debe tener otro inmueble registrado a su nombre en ningún municipio de Colombia.
- Aplica para vivienda VIS o VIP nueva o usada.
- Vigente desde el segundo semestre de 2026.
- Los 18.000 cupos de Tasa Social (7% EA para VIS, UVR + 0% para VIP) son independientes del programa 100%: se pueden combinar si el afiliado califica por ingresos.
- Requiere que la capacidad de pago del afiliado soporte la cuota mensual resultante.
Tasas de interés FNA 2026: tabla completa
| Tipo de vivienda | Tasa base | Tasa Social (≤2 SMMLV) | Financiación máxima |
|---|---|---|---|
| VIP (hasta $122.4M) | UVR + 0% (≈5,3% EA) | UVR + 0% | 100% (primera vivienda, 2S 2026) |
| VIS (hasta $262.6M) | UVR + 2% (≈7,3% EA) | 7% EA | 100% (primera vivienda, 2S 2026) |
| No VIS | Desde 9,3% EA | — | Según evaluación de crédito |
| Vivienda usada (cualquier) | Desde 9,5% EA | — | Hasta 90% |
La Tasa Social aplica a afiliados con ingresos entre 0 y 2 SMMLV ($2.847.000 en 2026). Tiene 18.000 cupos y se asignan por orden de solicitud hasta agotarlos. Para quienes califican, la diferencia es significativa: al 7% EA pagan menos que al UVR + 2% si la UVR sube más del 5% anual.
Cesantías en el FNA: cómo se usan para vivienda
Una de las ventajas más importantes del FNA es que administra las cesantías de sus afiliados y permite usarlas directamente para financiar vivienda. Las cesantías pueden destinarse a:
- Cuota inicial: aunque el programa 100% elimina la necesidad para primera vivienda VIS/VIP, las cesantías pueden reducir el monto financiado y bajar la cuota mensual.
- Abono extraordinario al crédito: pago anticipado que reduce el saldo de capital y, por tanto, el interés total pagado a lo largo del crédito.
- Retiro para adquisición: el afiliado puede retirar sus cesantías para comprar vivienda sin importar el tiempo que lleve laborando.
El retiro de cesantías para vivienda en el FNA se solicita en fna.gov.co con copia del compromiso de compraventa o del crédito hipotecario aprobado. El desembolso tarda entre 5 y 10 días hábiles.
Caso real: cuánto paga un hogar que compra VIS de $150M en Bogotá
Carolina y Luis, pareja de Bogotá, ganan en conjunto $2.700.000 mensuales (1,9 SMMLV). Quieren comprar una vivienda VIS nueva en el municipio de Soacha por $148.000.000. Aplicaron al FNA con Tasa Social del 7% EA porque sus ingresos están por debajo de 2 SMMLV.
| Escenario | Monto financiado | Tasa | Plazo | Cuota mensual aprox. |
|---|---|---|---|---|
| Tasa Social 20 años | $148.000.000 | 7% EA | 240 cuotas | $1.147.000 |
| Tasa Social 25 años | $148.000.000 | 7% EA | 300 cuotas | $1.046.000 |
| Tasa Social 30 años | $148.000.000 | 7% EA | 360 cuotas | $984.000 |
Con la cuota de $984.000 a 30 años, dedican el 36,4% de sus ingresos al pago de la vivienda. El FNA acepta cuotas de hasta el 40% de los ingresos del hogar. Combinando sus cesantías acumuladas ($4.200.000 entre ambos) como abono inicial, el monto baja a $143.800.000 y la cuota a unos $957.000.
Preguntas frecuentes sobre el FNA
¿El FNA solo le presta a trabajadores del Estado?
No. El FNA atiende a empleados públicos (donde la afiliación es automática si la entidad está vinculada), a empleados privados si el empleador tiene convenio con el FNA, y a trabajadores independientes e informales a través del AVC (Ahorro Voluntario Contractual). El AVC permite afiliarse con aportes desde $50.000 mensuales y da acceso al crédito hipotecario una vez acumulado un ahorro mínimo. Hay más de tres millones de afiliados entre todos estos grupos.
¿Pueden afiliarse los trabajadores independientes al FNA?
Sí. Mediante el AVC, cualquier colombiano con cédula puede afiliarse al FNA y empezar a ahorrar desde $50.000 mensuales. Después de demostrar capacidad de ahorro y estabilidad de ingresos, puede aplicar al crédito hipotecario. El proceso de afiliación como independiente se hace en línea en fna.gov.co. No requiere empleador ni contrato formal.
¿Qué tasa cobra el FNA en 2026?
El FNA cobra desde UVR + 0% (≈5,3% EA) para vivienda VIP a beneficiarios de la Tasa Social (ingresos hasta 2 SMMLV). Para vivienda VIS, la tasa base es UVR + 2% (≈7,3% EA) o la Tasa Social del 7% EA para ingresos hasta 2 SMMLV (18.000 cupos disponibles en 2026). Para vivienda No VIS, las tasas comienzan en 9,3% EA. Estas tasas son inferiores a las del sistema bancario convencional, que en 2026 oscilan entre 10% y 13% EA para VIS.
¿Cuánto presta el FNA en 2026?
El FNA presta hasta el 100% del valor de la vivienda VIS o VIP para primera adquisición desde el segundo semestre de 2026. Para vivienda usada (independientemente del valor), financia hasta el 90%. El monto máximo está limitado por el tope legal de cada categoría: $122.421.000 para VIP y $262.635.750 para VIS. El monto real aprobado depende de la capacidad de pago del afiliado: el FNA no aprueba cuotas que superen el 40% de los ingresos mensuales del hogar.
¿Las cesantías del FNA se pueden usar para comprar vivienda?
Sí. Las cesantías administradas por el FNA se pueden retirar para adquisición de vivienda sin importar el tiempo de servicio acumulado. El retiro se solicita en fna.gov.co adjuntando la promesa de compraventa o la aprobación del crédito. El desembolso tarda entre 5 y 10 días hábiles. Las cesantías pueden usarse como pago anticipado para reducir el saldo del crédito y, con eso, la cuota mensual o el plazo del crédito.
Consulte más sobre programas habitacionales en el portal de Vivienda. También le puede interesar cómo afiliarse al FNA y los detalles del crédito hipotecario FNA 2026.