La escritura de hipoteca debe firmarse ante notaría (artículo 2434 del Código Civil) e inscribirse en la ORIP. Los honorarios notariales varían según el valor del crédito (Decreto 188/2013) y el registro en la ORIP cuesta el 0,5 % del monto hipotecado. Sin inscripción, la hipoteca no produce efectos frente a terceros.
Cuando un banco o entidad financiera le presta plata para comprar vivienda, local o lote, exige que el inmueble quede como garantía. Esa garantía se formaliza mediante una escritura de hipoteca ante notaría y su posterior inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Entender el proceso le evita demoras en el desembolso y sorpresas en los costos de cierre.
Qué es la escritura de hipoteca y por qué es obligatoria
La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre un inmueble sin que el deudor pierda la posesión. Está regulada en los artículos 2432 a 2457 del Código Civil. El artículo 2434 es claro: la hipoteca solo puede constituirse por escritura pública. Una promesa verbal o un documento privado no constituyen hipoteca válida.
Además, la escritura de hipoteca debe inscribirse en la ORIP del círculo registral donde está ubicado el inmueble. El artículo 2435 CC señala que sin inscripción, la hipoteca no produce efecto alguno frente a terceros. Es decir: si el banco no registra la hipoteca y el propietario luego vende el inmueble a un tercero de buena fe, el banco pierde la garantía.
Tipos de hipoteca que se pueden escriturar
| Tipo | Características | Uso típico |
|---|---|---|
| Hipoteca cerrada (art. 2449 CC) | Cubre una obligación específica y determinada. Al cancelarla, la hipoteca se extingue | Crédito de vivienda específico |
| Hipoteca abierta (art. 2449 CC) | Cubre todas las obligaciones presentes y futuras con el acreedor, hasta un monto máximo pactado | Líneas de crédito empresariales, cupos rotativos |
| Hipoteca en primer grado | Primera en orden de prelación para cobro. El banco la exige siempre | Crédito hipotecario VIS y no VIS |
| Segunda o posterior hipoteca | Se cobra después de la primera. Mayor riesgo para el acreedor | Créditos de libre inversión con garantía inmueble |
Documentos necesarios para escriturar la hipoteca
La escritura de hipoteca la prepara el banco o entidad financiera junto con el notario. El propietario del inmueble (deudor hipotecario) necesita llevar:
- Cédula de ciudadanía original del deudor y del codeudor si lo hay
- Escritura pública de adquisición del inmueble
- Certificado de libertad y tradición vigente (no mayor a 30 días, expedido por la ORIP)
- Paz y salvo de impuesto predial
- Carta de aprobación del crédito o carta de instrucciones del banco
- Avalúo comercial del inmueble (si el banco lo exige)
Costos reales de la escritura de hipoteca en 2026
| Concepto | Valor 2026 | Base legal |
|---|---|---|
| Honorarios notariales (escala progresiva sobre valor del crédito) | 0,27 % aprox. con topes por tramos | Decreto 188/2013 |
| Impuesto de registro ORIP | 0,5 % del valor hipotecado | Ley 223/1995 art. 226 |
| Derechos de anotación ORIP | ~$89.900 | Resolución SNR 2023 |
| Copias auténticas notariales (por folio) | $18.750 | Decreto 188/2013 |
| Certificado de libertad y tradición (ORIP) | $18.500 – $20.000 | SNR |
Caso Fernando: crédito hipotecario de $180.000.000 para compra de apartamento. Honorarios notariales calculados sobre el valor del crédito: aproximadamente $540.000 (escala Decreto 188/2013). Impuesto de registro ORIP: 0,5 % × $180.000.000 = $900.000. Derechos de anotación: $89.900. Copias auténticas (escritura de 4 folios × $18.750 = $75.000). Certificado de libertad: $19.500. Total costos de escrituración e hipoteca: aproximadamente $1.624.400. Los bancos suelen incluir estos costos en el cierre del crédito o cobrarlos aparte al desembolso.
Pasos para escriturar y registrar la hipoteca
- Aprobación del crédito: el banco envía carta de instrucciones a la notaría con el valor del crédito, las condiciones y los datos del deudor.
- Preparación de la escritura: la notaría redacta la escritura de hipoteca con base en la carta del banco y las escrituras del inmueble.
- Firma ante notario: el deudor hipotecario (y el cónyuge o compañero permanente si es inmueble familiar) firma la escritura ante el notario.
- Radicación en la ORIP: la notaría o el banco radica la escritura en la ORIP del círculo registral correspondiente para su inscripción.
- Inscripción de la hipoteca: la ORIP inscribe el gravamen en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble. Tarda 5 a 10 días hábiles en promedio.
- Desembolso: el banco verifica la inscripción en el certificado de libertad y procede al desembolso del crédito.
Cómo cancelar la hipoteca al pagar el crédito
Al cancelar totalmente el crédito, el banco tiene hasta 4 meses para otorgar la escritura de cancelación de hipoteca, según la Ley 700/2001. Esta escritura también debe registrarse en la ORIP para que el gravamen desaparezca del folio de matrícula. Los costos de cancelación son similares a los de constitución: honorarios notariales + 0,5 % de registro + anotación.
Para créditos de vivienda VIS, la Ley 546/1999 prohíbe el cobro de penalización por prepago total o parcial. Para créditos no VIS, las condiciones de prepago dependen del contrato con el banco.
Errores frecuentes al escriturar la hipoteca
No verificar el certificado de libertad antes de firmar: si el inmueble ya tiene hipotecas o embargos previos, el banco puede negarse a desembolsar. Siempre solicite un certificado de libertad actualizado antes de la firma.
Firmar sin el cónyuge o compañero permanente: si el inmueble es bien de familia o fue adquirido durante la sociedad conyugal, la firma del cónyuge puede ser necesaria. Sin ella, la escritura puede impugnarse.
No registrar la escritura en la ORIP: la hipoteca que no se inscribe no produce efectos frente a terceros (art. 2435 CC). El banco siempre debe verificar la inscripción antes de desembolsar.
Preguntas frecuentes sobre la escritura de hipoteca
¿El banco me puede cobrar la escritura de hipoteca?
Depende del contrato. En créditos de vivienda nueva, algunos bancos asumen los costos notariales como incentivo comercial. En vivienda usada, los costos generalmente los paga el comprador-deudor. Revise la carta de instrucciones del banco antes de firmar para saber exactamente qué cargos se incluyen en el desembolso y cuáles debe pagar de su bolsillo.
¿Cuánto tiempo tiene el banco para registrar la hipoteca?
No hay un plazo legal fijo, pero en la práctica el banco radica la escritura en la ORIP inmediatamente después de la firma, porque el desembolso queda condicionado a que el registro se perfeccione. La ORIP tarda entre 5 y 10 días hábiles en inscribir. Puede hacer seguimiento en línea en ventanillaregistro.orip.co.
¿Qué pasa si el banco no cancela la hipoteca al terminar de pagar?
La Ley 700/2001 le da al banco 4 meses desde el pago total para otorgar la escritura de cancelación y registrarla. Si no cumple, puede presentar una queja ante la Superintendencia Financiera de Colombia. Exíjale siempre al banco el paz y salvo del crédito por escrito y verifique en el certificado de libertad que el gravamen desapareció.
¿La hipoteca se hereda?
Sí. Si el deudor muere, la deuda hipotecaria pasa a los herederos junto con el inmueble. Los herederos pueden continuar pagando el crédito o vender el inmueble para cancelarlo. Si no hacen nada y dejan de pagar, el banco puede ejecutar la hipoteca judicialmente y rematar el inmueble, aunque ahora le pertenezca a los herederos.
¿Se puede hipotecar un inmueble que ya tiene hipoteca?
Sí, es posible constituir una segunda o tercera hipoteca sobre el mismo inmueble, siempre que el acreedor de la nueva hipoteca lo acepte. El orden de prelación es clave: en caso de remate judicial, primero cobra el acreedor de la primera hipoteca, y lo que sobre (si sobra) va para el segundo. Por eso los bancos casi siempre exigen ser el único acreedor hipotecario o el de primer grado.
Consulte más información en el pilar de Notarías y Registro. Si ya pagó el crédito, vea cómo levantar la hipoteca paso a paso. También puede revisar nuestra guía sobre escritura de compraventa de inmueble. Para seguimiento del registro: ventanillaregistro.orip.co y supernotariado.gov.co.